房地产全程策划框架房地产全程策划框架.doc

房地产全程策划框架P　　　　现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，房地产市场策划营销理论和实践的运作方法相结合产生了房地产全程策划其核心内容主要为：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；/PP 　　　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。　　　　一 项目用地周边环境分析　　　　1、项目土地性质调查 *地理位置 *地质地貌状况 *土地面积及红线图 *土地规划使用性质 *七通一平现状2、项目用地周边环境调查 *地块周边的建筑物 *绿化景观 *自然景观 *历史人文景观 *环境污染状况3、地块交通条件调查 *地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 *项目的水、路、空交通状况 *地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状　　4、周边市政配套设施调查*购物场所*文化教育*医疗卫生*金融服务*邮政服务*娱乐、餐饮、运动*生活服务*娱乐休息设施*周边可能存在的对项目不利的干扰因素*历史人文区位影响　　二 区域市场现状及其趋势判断　　　　1、宏观经济运行状况*国内生产总值：　　第二产业数量　　第三产业数量　　房地产所占比例及数量　　*房地产开发景气指数*国家宏观金融政策：　　利率　　房地产按揭政策　　*固定资产投资总额：　　其中房地产开发比重　　*社会消费品零售总额：　　商品住宅价格指数　　*中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规*项目所在地的居民住宅形态及比重*政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规*政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规*短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析*各种档次商品住宅客户分析*商品住宅客户购买行为分析　　三 土地SWOT（深层次）分析　　1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点　　四 项目市场定位　　　　1、类比竞争楼盘调研*类比竞争楼盘基本资料*项目户型结构详析*项目规划设计及销售资料*综合评判2、项目定位*市场定位：　　主力客户群定位　　*功能定位*建筑风格定位　　五 项目价值分析　　　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念*商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价　　*类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异　　B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异　　教育和人文景观的差异　　各种污染程度的差异　　社区素质的差异　　C 周边市政配套便利性的差异　　项目可提升价值判断　　A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计　　D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力　　价值实现的经济因素　　A 经济因素B 政策因素　　2、项目可实现价值分析*类比楼盘分析与评价*项目价值类比分析：　　项目类比价值计算　　　　六 项目定价模拟　　1、均价的确定*住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法　　A 分析有效市场价格范围　　B 确保合理利润率，追加有效需求价格　　运用以上两种方法综合分析确定均价　　2、项目中具体单位的定价模拟*商品住宅定价法：　　*各种差异性价格系数的确定：　　确定系数　　确定幅度　　*具体单位定价模拟　　七 项目投入产出分析　　　　1、项目经济技术指标模拟*项目总体经济技术指标*首期经济技术指标2、项目首期成本模拟*成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟*销售收入模拟：　　销售收入模拟表