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百丽庄园项目企划书 市 场 分 析 篇 ?一、?? 北京市住宅市场现状总论 北京的房地产市场起点高、发展快，到目前为止，北京市外销商品房项目已有350多个，内销商品房项目也有800多个。自2001年以来，受国家宏观政策以及其他因素影响，市场行情一度有所下滑，但幅度小，没有出现大起大落现象。2001年年末以后，在国内房地产市场普遍步入低谷时，北京房地产市场也进入了一个调整期，加上前两年大量开工建设的项目也陆续进入了市场，使销售面临巨大压力，整个房地产市场处于盘整、消化期。然而，在北京市政府对高档物业建设的严格控制下，北京外销物业的供给有了明显的降低，加上2001.7.13北京获得奥运会的举办权、2001年末中国加入WTO的利好形式，无疑加深了北京的外销市场需求的刺激，以及迅猛发展的IT行业所衍生的IT新贵对高档物业的增加，使住宅市场出现了整体回暖的趋势。 具体到北京市内销住宅市场，由于近年来政府大力扶持住宅建设，再加上住房制度改革的不断深化，取消福利分房，市场购买主体由集团逐步向个人转化，实行货币拆迁制度，银行降息及加大贷款力度等利好因素的影响，加之二级市场的开放，这些利好因素的出现给予了购房者最大程度的优惠，打消了购房者持币观望的心态，拉动了有效消费需求，个人购房比例正在逐年激增。这个成熟消费市场的形成，使竞争日趋激烈，对于开发商来说，也意味着商机无限。 二、北京市住宅市场供应特点 1．规模住宅社区不断涌现 2．规划设计水平明显提高，楼盘品质不断上升 3．外销房减少 WTO虽然给外销房带来了一些契机，但外销房的开发量仍有所下降。 4．经济适用房减少 三、北京市住宅市场需求特点 1．整体增长 市政改造的进展，加大了普通内销住宅的需求。个人消费品市场的扩大及个人收入水平的增长，使中高档内销房的需求大大的提升。个人资金存量增长，在房地产需求市场中投资型消费者呈现上升趋势，因此适用于投资的物业项目需求量大幅度上升。 2．需求产品的特点 四、北京市住宅市场区域特点 1．北京市场大体呈现出十个热点区域，各区域的发展侧重点亦有偏差 亚运村及北四环路地区，是未来写字楼和高级公寓的重点发展地区 东四环地区，与东三环相协调，发展中高档居住物业的重点地区 机场路沿线及望京地区，随着望京新城的建设将成为北京最大的居住区 中关村地区，原有基础设施和知识密集型产业与方便的交通相得益彰，形成与高新技术产业相关的物业重点发展区域 北京西客站到公主坟，北京市西部商业中心 北京西二环及附近地区，将成为北京市金融业集中发展的地区 亦庄经济开发区，通州、黄村卫星城 京昌快速公路沿线及上地信息产业基地 京津唐高速公路沿线地带 2．京城三大版块、公路沿线趋热。 ??????? ??????? 泛亚运村地区。亚运村开发较早，加上奥运会申办的形势住宅开发再一次掀起热潮。 ??????? 泛CBD地区。东部商圈一直就是投资者和置业者的首先之地，CBD商圈的确定更明确了房地产投资的区域，因此东二环到东三环一直辐射到东四环大片地区都相对开发走热。 ??????? 五、北京市住宅流行趋势 1、主流需求——　总价30至50万元 就价格特点而言，北京市场今年主流需求仍为总价50万元左右的住宅。由于城市化进程的推进和城市人口的绝对增长，带来大量的“成长型”客户。他们客观上需要大量的住房：经济的持续发展使得他们的收入逐渐增加，对未来的预期显得比较乐观，敢于用明天的钱圆今天的梦。这批“成长型”客户的承受能力大多在30至50万。30至50万的总价意味着城里能买到一套小户型商品房，在郊区增能买到一套80平方米以上的大户型普通商品房。 2、小户型仍然走俏 在北京市场上，除少数高档物业外，市区项目的小户型商品房销售速度最快，甚至出现抢购小户型的场面。 北京住宅市场小户型的走俏与城市人群的构成特征是密不可分的，北京作为首都的独特性质，决定了居住人群的特殊性。首先，北京的流动人口多，据不完全统计有三百多万，这就决定了住宅租赁市场需求旺盛，而租赁市场又促进了投资性客户的增长，小户型由于投资少、容易出租，自然是大多数投资客户的需求指向。 其次，北京年轻人比例高，由于每年大批的大学生、研究生毕业后留京工作，加之来北京闯世界的年轻人，使得北京人口结构偏年轻，而这些年轻人由于收入相对低，购买力有限，又急需住房，往往更倾向于购买小户型。 另外，北京家庭小型化也是小户型畅销的原因之一。由于收入水平提高和年轻人独立性增强，使得很多家庭分化，大家庭逐步演变为小家庭，甚至有单身青年也分出独居，而这些小家庭的首选也是总价不高，基本条件具备的小户型。 3、高速路旁的项目令人瞩目 从供应来看北京目前的几条高速路中京昌、京顺开发比较早，周边项目比较集中，目前在