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常州嘉业国贸广场项目可行性分析 常州嘉业国贸广场概况 地理位置 嘉业国贸广场的地理位置位于常州市内最繁华的延陵西路、南大街口，是常州市最热闹的商业中心，在这个十字路口有新世纪商城、常州商业大厦、常州百货大楼三家大型的百货公司；十字路口东边的南大街正在建设总面积16.5万平方米的商业步行街区，目前所有在建商铺已全部售完。本项目所处西瀛里地块也在筹划总面积32万平方米的商业改造，日后将以购物作为主要功能。嘉业国贸广场的地理位置在常州有明显的优势。 2、物业概况 嘉业国贸广场是常州市在建项目中最高的标志性建筑，总高148米，总建筑面积5.2万平方米。地下共有2层车库，面积为6000平方米，共有200个车位；商场从1楼到5楼总面积15032平方米（每层2部OTIS滚梯、另有8部OTIS垂直梯）；7楼到35楼为写字楼，总面积3.5万平方米；顶层旋转餐厅为1100平方米。此项目是目前常州在建最高的建筑、硬件条件也是常州目前最高档的。 各层商场面积如下： 嘉业国贸广场的商场规模、楼层数等建筑硬件条件基本符合在当地市场设立分店的需要。 常州市场情况 常州简况 ①人口与宏观经济 常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口343.24万人，其中人口157.82万人。2万元，达到22260元（相当于2690美元），比上年增加2556元。历年GDP总量及增长趋势情况如下： 数据来源：常州统计年鉴 2002年常州全年完成全社会消费品零售总额249.5亿元，增长12.1%，增速比上年加快2.1个百分点，其中，批发零售贸易业完成189亿元，增长12.1%；餐饮业完成23.2亿元，增长28%。城市市场实现消费品零售额213.1亿元，增长12.7%。 历年常州市社会消费品零售总额 数据来源：常州统计年鉴 从以上数据以及图表可知，常州近年来经济发展迅速，社会消费总量上升很快，为我们都市型时尚百货进入常州创造了有利的条件。 常州城市人口收入、支付与消费购买力 据抽样调查，2002年常州城市居民全年人均可支配收入10759元，增长14.4%，突破万元大关，02年城镇人口人均消费性支出7973元. 历年常州市城市居民人均可支配收入及增长率情况如下： 数据来源：常州统计年鉴 　　从增长情况看，常州市场消费能力的增长会维持在一个较高的水平，对高档百货的经营比较有利。 ②常州百货业市场简况 常州市场主要的百货零售企业情况如下： 主要商圈 主要百货公司 03年销售额 经营定位 延陵西路 常州购物中心 8亿元 中档 常州商业大厦 3.7亿元 中档 新世纪商城 3.6亿元 中档 常州购物中心商品情况： 楼层 大类 品牌 B1 超市、自行车、汽车装饰 1 化妆品、名表、珠宝、鞋、手机、花卉、礼品、小家电、食品、补品 欧珀莱、欧莱雅、美宝莲、REDERATH、清妃、羽西、露华浓、蝶妆、可采、谢瑞麟、周大福、六福、浪琴、劳力士、帝舵、欧米加、雷达、BELLE、天美意、菲利浦小家电等 2 女装、皮具、女裤单品 宝姿、凯撒、VEROMODA、衣恋、ONLY、ESPRIT、LUKA、KAKO、NaturaJoJo、艾格、影儿、玛斯菲尔、钡萱、LUXMAN、温莎帝、莱斯姬拉、贝拉菲尔、菲姿、哈森、ECCO、梦特娇、达芙妮、千百度、新秀丽、PLAYBOY、金利来等 3 男装、男裤单品、羊绒衫、内衣 袋鼠、蓝豹、路意斯兰、金利来、蓝威龙、梦特娇、JEVONI、都彭、华伦天奴、老人头、威鹏、卡帝乐、汤尼威尔、ESPRIT、S.B.POLO、JACKJONES、沙驰、堡尼、培罗蒙、开开、群工、阿尔巴斯、鹿王、安莉芳、黛安芬等 4 运动休闲、健身奇才、文化用品、摄影器材 LEVI`S、LEE、宾奴、佐丹奴、U2、FUN、美特斯邦威、真维斯、柏仙多格、V.ONE、以纯、苹果、佑威、堡师龙、SAMULE@KEVIN、SPARKLE、美津浓、ADIDAS、NIKE、锐步、匡威、KAPPA、茵宝、李宁、双星、好家庭、欧姆龙等 5 家电、厨卫设备、小家电、音像制品 6 床上用品、工艺品、童品 安睡宝、ESPRIT、恐龙、澳西奴、皮尔卡丹、卡帝乐、富艺家纺等 常州商业大厦商品情况： 楼层 大类 品牌 B1 皮具 BELLE、哈森、梦特娇、沙驰、千百度、达芙妮、新秀丽、PLAYBOY、金利来等 1 化妆品、珠宝、烟酒补品、工艺礼品 欧珀莱、欧莱雅、雅诗兰黛、ZA、REDERATH、周大福、浪琴、劳力士、帝舵、欧米加等 2 女装 ESPRIT、ELLE、例外、VEROMODA、衣恋、ONLY、堡师龙、LUKA、KS、简、