房地产项策划讲义1~6章精选.docVIP

第一章 房地产项目策划概述 本章学习目的 1.了解策划的含义，熟悉策划与计划、创意、决策的差异； 2.熟悉房地产项目策划的含义； 3.了解房地产项目策划的由来和发展； 4.了解房地产项目策划的特征和作用； 5.掌握房地产项目策划的程序和内容； 6.熟悉房地产项目策划的模式； 7.策划人应具备的房地产项目策划创新能力； 8.熟悉房地产项目策划业的未来趋势； 9.熟悉房地产项目策划机构的选择方法； 1.1策划与房地产项目策划的概念 1.1.1策划的含义 1.策划的概念 策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标，全面构思没计、选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。 策划的定义包括如下几层意思: 策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划。 策划具有明确的目的性。 策划可以比较与选择方案。 第四，策划是按特定程序运作的系统工程。 2.策划与计划、创意、决策的区别 计划很大程度上只是策划的最终结果，比较多地表现为在目标、条件、战略和任务等都已明确的情况下，为即将进行的活动提供一种可具体操作的指导性方案。 策划需要创意，需要出点子、出主意，但又不仅仅是创意，创意只是策划程序中的一部分，是可以在瞬间产生的突破，而策划是在调查、谋划、评价、反馈等复杂程序上的综合过程，它是系统有序的创造性活动。 策划与决策也有很大区别:决策一般是指决定的策略和方法;策划具有预谋性，而决策不一定有;策划一般具有创新性，而决策不一定有。 1.1.2房地产项目策划的含义 关于房地产项目策划，有两种不同的理解:就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解。另一种观点房地产项目全程策划。本书所探讨的是后者，即房地产项目全程策划。 1．2房地产项目策划的由来与发展 1.2.1策划的由来与发展 综观人类文明史，策划思想与实践的发展。往往集中于政治、军事领域及一些宏伟工程的建设。随着现代工业与市场经济的发展，企业间相互密切联系又相互竞争，为了在竞争中能占据有利的地位求得企业自身的生存和发展在现代企业经营中出现了公共关系策划、广告策划,CI策划以及以企业为中心的多种形式的策划活动，对企业的生产经营和发展起到了极为重要的作用。 1.2.2房地产项目策划的由来与发展 房地产项目策划从萌芽、起步直至发展到现在.已走过了十几年的历程。纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段:即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。 1.单项策划阶段(1993 . 6-1997.3 ) 此阶段的房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并利用某种技术手段深入拓展、规范操作，取得了良好的效果。 2.综合策划阶段(1997.4- 1999.6) 综合策划阶段是州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以卞题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段。使销售达到理想的效果。 3.复合策划阶段(1999.7至今) 复合策划阶段是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。该阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与广义地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还运用房地产领域以外的其他手段。 1.3房地产项目策划的本质、地位及其作用 1.3.1房地产项目策划的本质与特征 房地产项目策划是把科学规范的策划运用于房地产领域的活动。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段〔如投资策划、建筑策划、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其他手段，如体育、旅游、IT行业等)，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作件的房地产项目策划文本作为结果的活动， 房地产项目策划具有以下特征: (1)地域性 (2)系统性 (3)前瞻性 〔4)市场性 (5)创新性 (6)操作性 (7)多样性 1.3.2房地产项目策划的地位和作用 1，房地产项目策划的地位 房地产项目策划在房地产企业中充当着智囊团、思想库的角色，是企业决策者的亲密助手上要表现在:首先房地产项目策划是接触面大、实践厂泛。其次，房地产项日策划的思想活跃、理论丰富。最后，房地产项目策}}J贯穿房地产开发项目建设的始终，为项目开发成功保驾护航。 2.房地产项目策划的作用 第一，房地产项口策划能使企}I}决策准确，避免项目运作出现偏差。 第