荆州市房地产市场调查报告.doc

荆州市房产市场研究调查报告  目录 第一部分（3~~7）----------------------- 荆州房产市场概况 潜在房屋消费群体 区域发展日趋明显 今后购房需求特征分析 消费者购房因素分析 第二部分（7~~17）------------------ 荆州重点楼盘情况概述 荆江家缘 中央华府 白云绿水 香格里拉·海韵 华城豪庭 荆州花园 恒生国际 第三部分（17~~18）----------------------------- 市场分析 优势分析 劣势分析 产品定位 第四部分（18~~19）------------------------- 目标客户定位 荆州市房地产市场概况 随着全国房地产市场的不断壮大，荆州的房地产市场也在逐渐走向成熟。根据目前就荆州市区的调研情况看，已建成和正在建造的楼盘共有76个，房地产市场供应量持续增长，住宅的需求量大大增加，市场成交量有效放大。截止到2007年，荆州上市商品房总量约7000万平方米，其中住宅供应占绝大部分。 一、潜在房屋消费群体 目前我们对荆州市房地产市场整体形成的走势做了分析： （一）购房者低龄化趋势上升，市场中坚平稳。 从我们调查的各个楼盘的销售数据来看，35岁作为购房者的一个分水岭，而25岁以上需求逐渐显现出旺盛的迹象，因此势必将市场引导开发朝向年轻化、低龄化方向发展。从产品特征上看，更多的楼盘设计风格个性突出、鲜明，越来越多的考虑到青年人对于小户型的要求。从卖点上看，更多的小区打出青年社区的推广主题，例如“青年阳光社区”。 就目前荆州市统计局的数据来看，目前可支配收入较高的人群还是处在30~35岁之间，稳定的收入使得他们有更多的富余可以投入到房地产市场来。调查统计显示，有接近超过9成的楼盘都建造了双层的复式楼，超大的户型对于上有老下有小的市场中坚是非常受欢迎的。 随着年龄的增长，职位会越来越高，收入水平也逐渐上升。一般来讲，收入水平在退休前达到顶峰，整体的财富积累还在继续，但财富积累的速度逐渐减缓。在考察楼盘时，我们发现，随着楼盘档次和总价的逐渐上升，业主的年龄也呈现上升趋势。 （二）人数以2~4人为主 家庭生命周期通常可以分为六个时期，分别是单身期，新婚期，满巢一期，满巢二期，空巢期及丧偶独居期，购房者家庭所处的生命周期对于市场来说影响较大。从居住家庭人口以及结合年龄的数据来看，目前荆州的购房者基本上都处于新婚期和满巢一期，居住以2~4人为主，从家庭结构人口上看，自住客及过渡型购房的群体，对中大户型面积的产品需求比较强烈。 随着婚育观念的转变，导致家庭结构日趋“小型化”，对房地产市场也会产生深刻的影响，比如晚婚、独身等，因此这部分群体对于经济型户型的需求相对比较大，例如“恒生国际”的小型公寓楼。 （三）外来购买力是一个不可忽视的群体。 荆州市是湖北地市级城市，现管辖荆州、沙市2个区和江陵、公安、监利3县，代管松滋、石首、洪湖3市，下设103个乡镇，12个街道办事处。全城镇人口200万左右，市中心人口仅75万。随着近几年荆州市尤其是沙市区的城市发展，越来越多的县镇级人口向沙市迁移，就目前的调查资料看，迁移人口达到近3成，80%暂居沙市，这是房地产发展不可忽视的一个力量。 二、区域发展日趋明显 随着城市的不断发展，人口的不断增加，旧城的格局已经不能满足现在城市发展的脚步，因此，在房地产规划当中我们把现今荆州的发展区域作了如下归纳： 原有的北京路的城市重心地位将会分散。北京路一直是沙市乃至整个荆州地区的商业、娱乐中心，但是随着城市的发展，如今的北京路已经不堪重负，道路拥挤、周边建筑破旧、人员混杂难于管理等问题凸显。越来越多的商家把眼光投入到新的方向，各热点区域呈现四面开花的繁荣景象，势必舒缓北京路段的压力。 市北部区域江津路段成为新的热点。原先的江津路段对于北京路交通起到一个缓冲的作用，但是近几年随着政府等办公地点的改迁，北部江津路段逐渐升温，成为新的政治中心，各大楼盘在江津路迅速蔓延开来，交通的便利，配套齐全，必将是购房者的首选。奥运火炬的传递更为该区域人气作更多的积累。 荆州旧城改造推动荆沙大道区域的发展。沿荆沙大道2千米房屋已现老态，该区域的购房者对于新房有着强烈的向往，周边成熟的配套设施，已为该区域的硬性需求的发展提供了有力空间。 “文化兴市”所带来的荆州老城区的扩张。文化兴市是最近政府提出的新的政策。荆州古城是具有悠久历史的中国文化遗产，也是我们荆州的骄傲。现今的古城不仅不能满足人们的居住要求，而且还会对古文物造成不可避免的伤害。我们通过对荆州古城的调查得知，如今的荆州古城东、西、南、北各自划定了开发范围，一方面缓解古城压力，另一方面，满足荆州人民新的居住要求。