西安城市经济分析报告.ppt

西安市市场简报 宏观环境分析 房地産行業分析 商业市场调研分析 第一步：近期（2004年至2010年） 第二步：中期（2011年至2015年） 第三步：遠期（2016年至2020年） 项目投资可行性分析 商業区域现状 中心商业区内主要商业街布局 顽石发型 太古广场 亨吉利世界名表中心 金利来 塞纳河艺术酒店 PRADA专卖 LV专卖 中大国际 祥和楼 天子海鲜火锅 七彩云南 老香港 鳄鱼专卖 ETAM专卖 美津龙专卖 TONYWEAR专卖 嘉禾商务酒店 麦当劳 京都千味 良木缘咖啡 德里咖喱屋 伊莎美尔美容院 开元商城 影儿时尚会所 角色摄影 美格菲健身中心 零点酒廊 五环NOVO 太平洋商厦 翡翠明珠 美伊8号 华航风格酒店 光大银行 西安百货大厦 滚石新天地 富苑咖啡茶语 南大街 名称 名称 名称 街道 南大街商铺名单 商業区域现状 中心商业区内主要商业街布局 新华文轩 交通银行 东亚银行 绝味鸭脖 德克士 好利来 李南造型 天福茗茶 21世纪不动产 椰岛咖啡 百富烤霸 波涛眼镜 锦苑富润大饭店 和平电影院 建设银行 碰碰凉快餐 米旗 麦里金全国糕点荟萃 交通银行 新华书店 国美电器 嘉隆大酒店 达芙妮 广电大药房 中国银行 新东方学校 SONY 山葵铁板烧 东东包 蜂星电讯 国美电器 新动态国际英语 迅捷通讯 迪信通 雅泰来西餐 中国农业银行 中国联通 华中通讯 大洋百货 凯宾酒店 人民剧院 第一数码 北大街 名称 名称 名称 街道 北大街商铺名单 商業区域现状 中心商业区内主要商业街布局 国力大药房 兴国商店 西果超市 福建沙县小吃 解二中药店 红丽人鞋店 百莉名妆 神鹰商店 怡康医药超市 秦镇大米面皮 冬虫夏草 雪域阳光 三春宝贝 美佳醇臻品 友谊宾馆 红豆洋服 五味草堂 福利彩票 渭河宾馆 陕西人民出版社 易圣大药堂 南国足浴休闲会所 省老干部活动中心 西五路派出所 西安市人民体育场 革命公园 豪享来餐饮 西安商业银行 中山婚庆 铁路公安局 东、西五路 名称 名称 名称 街道 东五路、西五路商铺名单 替代品威脅 目前西安商品房開發所受的替代品威脅主要是以下幾類。 1、替代品的主要類型： 1）經濟適用房 2）房改房及二手房 3）廉租房 2、各類替代品威脅分析 1）經濟適用房威脅大 目前在建經濟適用房項目98個，總建築面積約300萬帄方米。按目前西安城市人口來算，占城市人數相對較多的是中低收入者，大約有400萬人，相比而言經濟適用房在市場上仍處于稀缺狀態。 2）房改房及二手房威脅較小 西安的二手房市場虽升温但還沒有真正繁榮，一大批房改房、經適房由于房産權不清、交易稅費太高、審批複雜等制約，很难真正上市交易。 3）廉租房威脅很小 廉租房的客戶群是貧困家庭，不是商品房的目標客戶，因此廉租房對商品房的替代威脅很小。 西安房地産行業結構分析 由于西安房地産市場供不應求，所以競爭其實幷不激烈，目前影響一個項目銷售好壞的主要是區位地段、項目自身配套、價格、戶型等這些基本要素。品牌地産的品質受到認可，售價也較高，隨著西安房地産行業的發展，品牌地産的優勢將逐漸击現。 由于西安房地産業收益高，雖然進入壁壘較高、退出壁壘也較高，但還是會有不少潜在進入者。 隨著住宅用地價格持續上升，土地供應商議價能力將更强，同時金融與建材供應商議價能力增强，都將壓縮開發商的利潤空間。 占購房者比例很小的投資型購房者議價能力雖然較强，但是絕大部分自住型購房者議價能力較弱，所以目前購房者還沒有什麽能威脅到開發商。 經濟適用房供應量大，目標客戶與商品住宅也相近，所以威脅大；房改房及二手房交易費用高，上市量小，所以威脅較小；廉租房威脅很小。 分析小结 西安房地产市场数据汇总 41.79% 7.62% 25.08% -0.59% -18.91% 28.09% 销量环比增长 200.56% 168.58% 193.16% 121.68% 122.99% 56.14% 销量同比增长（2008年） 216.79 152.9 142.07 113.58 114.25 140.9 销售面积（万平方米） 5367 12521 5403 8831 5243 8205 5044 6560 5004 6598 4879 8138 数值 均价 套数 均价 套数 均价 套数 均价