廊坊德荣帝景2011年入市营销策略(中广信)191P.ppt

3、紫金华府 城市中心地带经典高档社区 客户情况： 本地客户贷款自住为主，关注发展潜力，户型实用性，销售良好。 客户来源： 客户主要以廊坊当地人为主，自住需求；其中广阳区占多数，有部分下面区县的客户来此购房；有极少数北京人来此置业。 购房目的： 多为改善型住宅。 贷款情况： 85%以上客户都是办的贷款。 非首次购房： 本地改善型客户较多，另投资客占少量比例。 购房驱动： 户型实用，公摊面积小，地处廊坊主城区东北部，升级潜力大 。 主题视觉 主色调：蓝色、白色 辅助色：暖紫、玫瑰色 应用元素：水、光、 水晶、玻璃、玻璃钢 室内水的设置 局部空间玻璃钢地面 室内立柱造型： 设计感、时尚感 水晶珠帘似水流的动感和光感 顶面的动感光影效果或现代喷漆 流动线调的吊顶 吊顶射灯：满天繁星的浪漫 光面地砖：空间感强 墙面光面图纹贴砖 尊贵、突出的接待台 鱼—能给空间带来动感和灵性 鱼—同“余”，年年有余，寓意好； 主视觉景观、项目记忆点 主视觉景观、项目记忆点 巨型墙体鱼缸，亦可作空间隔断 具备视觉冲击力，且不阻挡室内光线 前台装修参考 洽谈区装修参考 舒适、尊贵、品质、与整体风格统一，讲究细部处理 洽谈区装修参考 舒适、尊贵、品质、与整体风格统一 通过鱼缸柱增加视觉冲击力 视觉收纳点和水主题体现 视觉收纳点和水主题体现 室内水瀑布，绿植 桌摆小鱼缸 摆花 灯 放大水元素，符合体验式营销强烈的视觉冲击要求 售楼处建筑风格——与水结合 长长的栈桥将会所与水链接 售楼处建筑风格——与水结合 水将建筑分割为两个部分 售楼处建筑风格——与水结合 外部视觉收纳点和水主题体现 外部视觉收纳点和水主题体现 纸媒 硬广 报纸 杂志 软文 硬广 软文/专访 媒体选择 媒体选择 纸媒选择 SP活动 推广前期 强销期 持续期 市场亮相活动 年底答谢酒会 体验式营销 外阜销售 开盘活动 营销活动 开盘销售前提： 1、配套设施 包括市内售楼处、项目接待处、项目初步景观资源、热线电话等。 2、策划方案 包括市场调研方案、项目定位方案、项目包装方案、销售推广方案等，必须在开始销售前落实可执行的内容，由哪些合作方执行及完成时间。执行的效果，往往取决于准备的时间，因此越早落实，越早开始执行，项目推出的胜算就越大。 3、相关设计方案 园林设计方案、智能化设施设备方案，物业管理方案等，这些方案都是涉及产品的核心内容，产品的卖点，客户最需要了解的方面，同时也是对销售有促进作用的方面。也直接与以下宣传资料的制作相关。必须落实，才能进行销售。 4、销售资料 项目销售资料是指在项目销售过程中，为了对项目情况进行较为详细的阐述，向客户充分展示项目优势，而在项目销售现场准备向客户派发的宣传资料，包括认购书、价格表、付款方式、销售培训资料等。 6月1日 7月1日 8月1日 项目亮相 开始认购 正式开盘 强销期 讨论开盘活动 开盘活动实施 营销方案调整 活动方案确定 开盘日期的选择 ——根据7月1日开始的认购销售情况 认购期时间的长短一般需要按照销售情况进行调整。 在认购期销售不太理想（低于认购期推出房源的30%——40%）的情况下，应当适当延长认购期，已确认项目问题所在，并寻求解决方法； 如果销售情况较为理想（超过认购期推出房源的60%——70%），则可顺利进入正式销售阶段； 如效果非常理想，这可考虑加推房源或提前进入正式销售阶段（前提是准备工作全面完成）； 根据我司以往销售的经验，暂定认购期时间为30天。 全国同步发售 在京津唐、东北区域、内蒙等地同时同房源发售，多个城市同时销售，形成轰动效应 网上视频和图文直播传达摇号信息 在国家公证机构的全程监督下，抽取了第一批名客户，并于10月15日开始正式选房，现场网络媒体发布了每一批摇出的号码。使项目成为北京市使用网上视频和图文直播向客户传达摇号全过程及最终结果的楼盘项目。 ?明星助阵项目开盘 开发商请来了明星及著名歌舞团的异域风情演出来现场助阵，邀请政府官员专程来访。虽然在以往的房地产项目开盘活动中，也频繁出现明星的身影，已见怪不怪。但每次以这种形式开盘的项目，总是能带来许多的“人气”。 开盘活动形式 口碑传播 每周推出5-10批特价房引爆市场，促进中间层积压产品的快速消化。 执行周期：12月31日-1月春节； 推广渠道：工地周边户外+报广+电视媒体+广播； （为辅） 推广活动：以客户联谊、答谢、游园会等活动形式。 （为主） 12月 1月 2月 将注重项目品质与品牌的“口碑传播” 项目形象 维持期 推广主题：对项目诸多细节的详细呈现阶段，综合、细致的传达项目卖点 形象维护期 “希望工程现场捐款,即获捐款n倍的