开元上城阶段推广思路(9-10月).ppt

* * 开元·上城9-10月阶段推广计划 及时沟通 2006年8月 》前期推广回顾 6月11日开盘，推出391套，开盘当天成交119套，销售均价为3930元/m2。 持销期的任务—— 持续吸引更多新的买家加入， 消化掉第一次开盘200多套余房。 持销期推广策略 沂河花园①期 沂河花园②期 沂河花园③期 沂河花园④期 100万平米 成熟住区生活 传播策略 转移视线，引导消费者看到产品之外的价值 成熟的社区规划 成熟的商业配套 成熟的教育配套 成熟的物管服务 成熟的社区文化 线上：大众媒体宣传“百万平米成熟住区”的卖点——成熟的社区规划、商业配套、教育、物管、社区文化等等。 持销期推广策略（续） 推广策略从两方面入手 1 线下：首届暑期文化节体验“百万平米成熟住区”——摄影大赛、社区龙舟赛、社区足球赛、临沂市龙舟对抗赛。 持销期推广策略（续） 推广策略从两方面入手 2 考虑到7、8月为传统的销售淡季，线上放缓投放力度，集中做好线下“首届暑期文化节”活动。 线下的活动推广有效地促进了销售，7月份成交18套，取得淡季较好的销售业绩，共成交140套。 7-8月推广小结 》下阶段推广策略 销售状况分析 新政、加息将加大购房者观望心态； 产品自身的户型有一些硬伤； 高层相对于多层产品有些抗性； 南坊新区和其他“低价”楼盘将分流部分客户； 同时，项目在临沂同类产品市场的销售表现最好。 我们的看法 广告无法改变消费者对政策、产品以及高层抗性的看法； 开元·上城的客户层次相对更高，南坊新区和其他“低价”楼盘将会分流部分客户； 因此，重要的是如何引导消费者看到开元·上城不一样的价值所在，吸引更多的买家关注，达到截流的目的。 前期推广沉淀 》只为上层的上品 “上层的圈子”有认同，有争议， “圈子”氛围正在形成之中。尽管我们的目标客户的社会地位、经济收入水平会比沂河花园1、2、3期要低一些，但他们仍然是想挤进这个圈子，重要的是如何挑逗出他们的需求？ 》100万平米成熟大社区 沂河花园1、2、3、4期已形成合力，配套日趋成熟，优势日渐凸显，“首届暑期文化节”让业主和消费者感受到了大社区的优越和成熟社区生活方式。“成熟住区”是相对南坊新区和其他单体楼盘最具差异化的价值点。 “上层圈子”已逐渐形成！ “成熟住区”未深入传播！ 9-10月推广思路 继续深化“成熟住区”的优势，挖掘“成熟住区”的卖点，体验“成熟住区”的生活方式，在短期内形成口碑传播效应，并制定相应的促销优惠措施，加速9、10月的销售进度，在二次开盘前完成一次开盘的销售任务。 广告任务 吸引新客户，制造紧迫感，加快客户进入“上层圈子”和“成熟住区”的欲望，产生对成熟社区的向往！ — 即时享受成熟生活 — 传播策略 加大媒体投放力度， 传播“成熟住区”卖点， 并增加一些必要的促销优惠信息。 ◆ 报纸广告◆户外广告◆车体广告◆候车亭广告◆ 线上 传播策略（续） 体验“成熟住区”活动， 展现沂河花园成熟住区配套， 解读“百万平米成熟住区”的优势。 ◆音乐啤酒节◆定点投放◆《成熟大社区生活手册》◆ ◆DM直投◆《百万平米大社区地图》◆小型推介会◆客户通讯◆ 线下 传播节奏 9/1 9/10 10/18 音乐啤酒节 （报广/海报/包装） 二次开盘商业推广 推广启动 “成熟”输出：报广/户外/车体/车亭/直投/DM 报广/户外/车体/车亭 — 即时享受成熟生活 — （发布时间：9月初开始） 动感夏日嘉年华 — 音乐啤酒节 — （时间：9月9日 周六） 活动时间：9月9日 周六 活动地点：售楼处前广场 活动形式：露天音乐节，联合当地著名的啤酒商家开展夏日促销 活动，邀请济南、青岛、临沂酒吧著名地下摇滚乐队 在销售现场搭台表演，吸引更多客户关注。 活动物料：邀请函、海报、活动背板等 音乐啤酒节 *