新规新政下复式产品研究.pptx

新规新政下复式产品研究2016.03.22 深圳世联行 ARC为什么突然要做 小复式？9070政策放开大面积产品总价过高感觉溢价高为什么认为复式溢价高？ 送的多！曾经的赠送方式项目：全盛紫悦龙庭建筑面积：125㎡拓展面积：约100㎡新规新政策步入式凸窗搭板改建入户花园两层高阳台××××新规新政策下如何做小面积复式产品？影响因素—— 什么样的容积率可以做复式？容积率—— 户型多大值得做复式？赠送量—— 提高梯户数增加实用率？实用率PART ONE容积率容积率与限高决定了场地的建筑密度，在相对紧凑的空间下，不吃面积的复式产品是否合适成为我们今天的议题？容积率与复式产品的关系同样的高度下，假设塔楼共30层，90㎡的平层，总建筑面积为2700㎡ 90㎡的复式，总建筑面积为1350㎡相差的1350㎡，得通过增加产品面积段，或增加楼层的方式来消化。很多项目，面积段相对较为刚需，全为T6产品，导致花园相对较小，居住的舒适性有待进一步加强，平层产品能有效消化容积率。30F15F相差2200㎡90㎡复式90㎡平层复式项目统计容积率较低时，可根据定位，设置少量高低配产品及顶复；容积率较高时，如果高度有所限制，不建议做复式产品，会增加密度从而降低项目整体素质。可以根据资源等级和定位，设置顶复产品。项目名称区域占地（㎡）建面（㎡）容积率绿化率（%）覆盖率（%）建筑形式产品面积能太古城北区南山区5w～10w30w～50w3～4≥30%≥50%高层65-166山觐海南山区5w～10w10w～20w≤2≥30%30%～40%别墅+高层165-200航城（领翔 2期）宝安区5w～10w20w～30w2～3≥30%30%～40%别墅+高层65-165义御城二期龙岗区5w～10w30w～50w3～4≥30%30%～40%高层65-125地名峰龙岗区1w～5w10w～20w2～3≥30%30%～40%高层75-89房传麟尚林龙岗区5w～10w20w～30w2～3≥30%40%～50%别墅+高层65-146合盛世（二期）龙岗区5w～10w10w～20w2～3≥30%30%～40%别墅+高层75-89威de森林龙岗区10w～20w50w～100w2～320%～30%20%～30%别墅+高层75-165半里 欣悦广场龙岗区1w～5w5w～10w3～4≥30%30%～40%高层65-115科翰林城龙岗区10w～20w50w～100w3～4≥30%40%～50%高层75-180祺滨河名苑坪山新区1w～5w5w～10w3～420%～30%20%～30%高层65-133创·九著龙岗区1w～5w5w～10w3～4≥30%30%～40%洋房+高层75-145钜创公馆福田区≤1w1w～5w5～8≤20%≤20%高层65-89业上城福田区10w～20w100w～200w5～8≥30%30%～40%超高层106-470托菲诺纯水岸（共16期）南山区5w～10w1w～5w≤2-4≥30%40%～50%别墅+高层125-200树别院南山区1w～5w1w～5w2～3≥30%30%～40%高层65-213上林居龙岗区1w～5w5w～10w2～3≥30%30%～40%高层65-115禧龙岗区1w～5w10w～20w2～3≥30%30%～40%洋房+高层80-139铁天颂龙坂观片区5w～10w20w～30w2～3≥30%30%～40%别墅+超高层75-250豪掬月半山南山区1w～5w5w～10w3～4≥30%30%～40%高层86-207盛紫悦龙庭龙岗区1w～5w10w～20w4～5≥30%30%～40%高层75-145兆景嘉园光明新区1w～5w5w～10w2～3≥30%30%～40%小高层75-165阳雨家园龙坂观片区1w～5w5w～10w2～3≥30%30%～40%高层75-145熙君南山南山区1w～5w5w～10w3～4≤20%≤20%高层75-165乐府龙岗区1w～5w10w～20w3～4≤20%≤20%别墅+高层200㎡… …容积率与面积段1. 项目基本为百米内高层建筑，结构厚度对尺度影响较小；2. 容积率较高时，建筑指标较大，为保证项目整体素质，复式产品面积随容积率增加而增大。项目名