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工程造价在房地产开发中应用 　　【摘要】 本文分析了房地产开发成本的组成, 因为工程造价的控制、贯穿于房地产开发全过程, 必须从工程的设计、招投标、施工管理、竣工结算着手, 实现控制目的。 【关键词】建筑工程; 造价;控制；设计； 应用 中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号： 工程造价的控制、贯穿于房地产开发全过程, 必须从工程的设计、招投标、施工管理、竣工结算着手, 实现控制目的。 一、工程设计是有效控制工程造价的前提 长期以来, 我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制, 而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段, 这样作尽管也有效果, 但毕竟是“亡羊补牢”, 事倍功半, 要有效地控制工程造价, 就要坚持把重点转到前期阶段上来, 当前尤其是抓住设计这个关键, 未雨绸缪, 以取得事半功倍的效果。在设计阶段应从下面五个方面控制。 1、 实行设计方案招投标制度, 在市场经济的今天,开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制, 加强管理工作, 通过设计招投标来选择优秀的设计单位, 从而保证设计的先进性、合理性、准确性, 避免因设计质量问题, 出现的工程洽商, 同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案, 避免因建筑产品设计落后, 影响销售, 造成资金长期得不到回收, 经济效益无法保证的事情发生。 2、 实行限额设计, 项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短, 同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益, 对于一个建设项目, 开发商要做到心中有数, 而作为设计单位, 在设计中凡是能进行定量分析的设计内容, 均要通过计算, 要用数据说话, 充分考虑施工的可能性和经济性, 在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法, 开发商应对设计方案提出限额设计要求, 并为之创造外部条件。 3、开展价值工程活动, 价值工程是用来分析产品功能和成本关系的, 是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法, 一般来说, 提高产品价值的途径有五种: 一是提高功能, 降低成本, 这是最理想的途径; 二是功能不变, 降低成本; 三是成本不变, 提高功能; 四是功能略有下降, 但带来成本大幅度降低; 五是成本略有上长, 但带来功能大幅度提高, 运用价值工程原理, 在科学分析的基础上, 对方案实行科学决策, 选择技术上可行、经济上合理的建设方案, 价值工程的主要特点是: 以功能需求为出发点, 对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一, 在满足功能要求的前提下, 降低成本。 4、加强图纸会审工作, 加强图纸会审, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前, 在设计阶段, 克服设计方案的不足或缺陷, 所花费的代价最小, 可取得的效果最好,我们在设计出图前, 组织总工办、工程部、资产经营部,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核, 从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作, 以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商, 造成经济损失。 5、加强洽商管理, 杜绝不合理的设计洽商, 对确实必须发生的设计变更, 我们采取的方法是, 必须有副总经理以上的领导签字方可生效, 同时分清洽商是那方的责任,及时进行经济处罚, 做到心中有数, 这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商, 给工程增加的成本,杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造50万元的洽商费,占整个工程的14%, 给我们带来的损失是惨重的。 二、 工程招投标是有效控制工程造价的核心 通过招投标引进竟争机制, 可以降低工程成本, 对施工单位的选择应该比较慎重, 因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败, 选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等, 优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业, 而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理, 还要求施工队伍的资信可靠, 资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入; 负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务, 这些都是造成工程款难以到位, 制约工程进展, 影响投资效益, 再者是要求施工企业具有足够的技术实力, 它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗, 也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠,同时严格掌握工程招标条件, 认真编制工程标底的标书,做好评标定标工作, 以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期, 工程招标应采取公开招标或邀请招标,杜绝议标或变相议标。 三、 施工管理是有效控制工程造价的重要环节 施工阶段成本控制的关键, 一是合理控制工程洽商,二是严格审查承包商的索赔要求, 三是做好材料的加