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房地产企业如何做好成本管控 　　摘要：首先分析了房地产企业强化成本管控所具有的现实意义，进而阐述了房产企业成本管控工作具体的对策。 关键词：房地产 成本管理 成本控制 随着我国社会主义市场经济的不断发展和企业改革不断深化，房地产企业的市场竞争变得越来越激烈，如何加强房地产企业成本控制，切实降低房地产企业的开发成本，以低成本运营来保持企业的竞争优势，是目前房地产企业急需解决的问题。 一、强化成本管控对于房地产企业所具有的积极意义 第一，设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。只有加强房产企业的成本管控才能实现自身的利润目标。营业利润是收入抵扣成本、税金、费用以后的结余。从这个利润的公式，我们可以看到，在收入保持不变的前提下，压缩成本是确保利润空间的有效手段。只有确保一定的利润空间才能确保房产企业有足够的竞争力。因此，房地产企业自身所房地产企业自身所设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。 第二，只有加强房产企业的成本管控才能有效增强自身的竞争力并最终实现可持续发展。2OlO年5月31日公布的 国务院批转发展改革委关于2OlO年深化经济体制改革重点工作意见的知）中，“逐步推进房产税改革”这一表态，充分的说明了国家对于房产调控的决心与力度。今年以来金融机构频频颁布一些信贷制约措施，因此，可以肯定的说房产价格的适度回调 是在所难免的。在当前的经济形势下，加强成本管控才能从根本上提升房产企业的竞争力只有竞争力增强了，房产企业的市场份额才会进一步的扩大，房地产企业才能真正实现平稳、 健康、可持续发展。 二、房地产企业强化成本管控的对策与建议 房地产要做好成本控制，首先要树立“全成本观”，只有围绕成本的全生命周期进行精细管控，方能真正从各个环节管控成本，真正做到在满足产品品质前提下的处处节流。成本管理必须是基于“全成本视野”，即将整个成本的范围划分为控设计、控开发成本和控开发费用。 （一）控设计 房地产设计环节是实现成本“事前控制”的关键，尽管设计费占建筑工程总成本仅仅1.5%-3%，却直接决定了整个项目成本的70%甚至更多，因此专门针对设计进行成本视角的管控系统往往是房地产企业成本管理要点也是难点所在。房地产企业首先需要明确产品限额设计的关键技术经济指标，指标的数据化、明晰化往往能够使得成本、设计及其他相关部门统一语言，实现成本、设计深度沟通和有效协同。另一方面关键技术经济指标本身也是抓大放小、聚焦重点，相对容易推行和落地。其次房地产开发企业需要根据明确的关键技术指标分阶段进行落实和监控，在设计过程中选择合适设计单位并充分沟通和严格管控与评估，最终确保设计能够按照关键技术经济指标实现产品的限额设计。 （二）控开发成本 控制开发成本重点体现在目标成本的渐进明细的多版本管控、采购与供方的精细管控、合约执行的过程控制以及景观装修成本的控制。具体从以下几个方面进行管控： 1、建立目标成本 目标成本管理是成本控制的基础。目标成本是地产企业基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标。从测算成本开始，在方案设计、初步设计和施工图设计相应完成后，最终确定该项目的目标成本。 目标成本具体在什么阶段确定根据每个公司的管理水平而定。一般而言，大多数房地产企业都是在施工图纸出来之后确定目标成本；但一些管理水平比较高的企业也将目标成本的确定前置到了扩初阶段甚至是方案阶段，并在不同阶段形成不同的版本。 2、通过合约规划将目标成本分解 合约规划是指将目标成本按照“自下而上、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及执行。 通过合约规划，在项目启动阶段预计项目在开发过程中会发生多少合同大类和每类合同所发生的金额，后期在合同签订时，与合约规划金额进行对应，就能及时反映项目成本是否和目标成本有偏差。此时，成本控制载体由对明细费项的控制转为对合约规划对应合同的控制，合约规划成为连接目标成本和合同执行的枢纽。在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，可以引入规划余量的概念，作为费项的蓄水池，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同。 3、通过月度资金计划进行成本资金控制 地产企业月度资金计划的范围主要包含项目成本类的资金计划，即合同付款及其他费用计划。合同付款分为计划内付款和计划外付款。付款计划走月度资金计划，即计划内付款；付款计划没有走月度资金计划，直接走付款审批流程的就是计划外付款。 月度资金计划是成本实际支付的控制前提，只有和