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结合实践详细研究柳州市房地产市场运行情况 　　摘 要：伴随着经济不景气部分地区房地产政策出现一些预调微调,柳州房地产市场也出现了一些苗头性的趋势。为了解当前柳州房地产市场运行情况,以下笔者结合工作实践详细分析柳州市房地产市场运行情况。 关键词: 房地产市场;柳州市;运行情况分析 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 1、柳州房地产市场运行情况 1.1土地交易出现小高峰，底价成交主导市场走势。双重因素叠加下土地交易出现小高峰。2013年3月柳州市新房成交1279套，环比下降24.05%，与去年同期相比，下降12.93%；总成交面积124837.69㎡，环比下降21.31%，同比下降12.89%。而就各区域来看，3月成交套数最高的是柳南区，达384套，成交面积38676.95平方米，占全市总量的30.02%，同比去年增加了5成，而本月的销售冠军则被柳北区的保利大江郡凭借105套的优势摘获，值得一说的是，以刚需为主打产品的温馨地产旗下的四个在售项目，在本月均以不错佳绩挤身前十，其中宏祥园成交64套，金宵云邸成交55套。 而房价方面，3月柳州新房均价可谓一路唱“高歌”。据百城价格指数报告显示，3月，柳州新房均价6333元/平，环比上涨2.99%，位居涨幅榜的第五位，而同比去年3月的4862元/㎡则上涨了1471元/平米，上涨幅度达30.25%。可见新政的出台，并没有让开发商恐慌，房价依旧随着市场的高度释放而一路追涨。 在新品供应上，3月柳州仅有3项目获批预售证，其中住宅获批面积32247㎡，获批套数仅392套；商业获批面积10335㎡，共216间；与去年同期相比，供应面积与套数均明显下降，但值得一说的是，商业项目供应量则出现了明显上升。可见在新政过渡期的影响下，开发商多还是选择观望，推新意愿不强，而不受政策影响的商业地产项目则是积极上市一片红火！如河东CBD中心商圈的恒隆汇，凭借项目绝佳的地理位置、风靡国际的现代造型、一站式购物中心定位，及开发商超值的回馈，开盘当日再掀投资热，为河东商圈驻入新的一把火！除此之外，窑埠TOWN、大城小院也在本月推出少量商铺；而住宅项目，本月仅有盛天龙湾与柳工颐华城两盘推新，推出住宅共计284套。虽推新不多，但楼盘暖场蓄客活动则是非常之多，这也为接下来的4/5月热战做好了准备，而整个楼市也因此热闹不已！ 1.2.工程进度总体较快，新开工项目相对不足。受期房工程稳步推进以及部分房源到期竣工等影响，今年商品房屋施工及竣工面积仍延续较快增长势头。1-5月，全市商品房屋施工面积3468.19万㎡，同比增长18.60%；竣工面积386.16万㎡，同比增长22.40%。但房地产商追加投资意愿仍相对不足，今年1-5月新开工房屋施工面积仅329.43万㎡，同比下降26.93%，增速较上年同期下滑26.89个百分点。 1.3.保障房市场平稳运行。按照2012年柳州市保障性安居工程建设目标任务，全市保障房市场建设较快推进。截至5末，全市保障房已开工10525套，其中新开工1614套。同时，5月份柳州市房管局出台住房保障新政运行平稳，截至日前，已有超千套有效房源登记，近300套成功收储。 表1:2012年5月末柳州市保障房项目开工情况（单位：套） 2开发企业投资意愿波动上行，资金流动性明显下降 2.1 量价回升刺激下房地产开发增速波动上行。2012年1-5月，柳州市房地产开发投资完成额215.91亿元，同比增长6.59%，增速较上年同期下降44.69个百分点。从月度走势看，全市房地产开发投资呈“波动上行”局面，1-2月累计同比增长17.27%，3、4月同比分别下降11.75%和13.04%，5月份在房地产量价齐升的刺激下投资出现加快回升，单月同比增长29.63%。从投资结构看，除因车库建设大幅增加带动其他房地产开发投资大幅增长119.66%外，其余投资均出现不同程度下降，其中：1-5月住宅、办公楼和商业营业用房投资完成额同比分别下降3.22%、30.19%和3.32%。 2.2.库存压力增加下企业流行性明显下降。在居民购房意愿相对不足以及政府加大房屋预售审批力度影响下，房地产企业在售项目库存量不断增加。5月末全市商品房可售余量高达1220.15万㎡，创下3年来新高。受此影响，房地产企业为满足资金周转需求，大量采取“以价换量”的措施来刺激刚性需求，并主打90㎡左右的小户型房源。 3、房地产金融运行情况 2012年5月末，柳州市房地产各项贷款余额达799.94亿元，比年初新增54.89亿元，增长7.37%；同比少增88.01亿元，增速同比下降16.22个百分点。 3.1房地产开发贷款逐月回升 2012年5月末，柳