凤凰新城地块报告20120710(调整版).pptx

凤凰新城地块分析报告;目 录;市场分析;凤凰新城分析|概述;人口规模：预计将达到40万 凤凰新城人口到2020年达到40万。 空间布局：一轴一带两基地三中心 整体上呈“一轴一带两基地三中心”的布局结构，其中一轴：友谊路作为凤凰新城地区的中心轴线；一带：将原机场跑道用地设置为绿化带；两基地：即高新技术产业基地和总部基地；三中心：结合绿化带设置奥体中心、商贸中心和金融中心。;从城市发展角度来看 地块所在城市版块发展潜力巨大！ 但还需要关注的是 凤凰新城版块市场竞争形势是什么样的呢？;华润橡树湾;市场潜在供应高达282万㎡，品牌房企存量占主导地位;项目名称;项目名称 ;区域典型项目成交价格图;产品概况： 位于凤凰新城，路北友谊东路东侧，裕华道南路与阳道之间，占地19万平米，建筑面积49万平米。一期到四期由18栋高层，9栋花园洋房组成； 主力产品165-170平米三居，171-246平米四居占80%以上。;主力户型分析;产品概况： 凤凰新城，路北凤凰新城翔云道与友谊路的交汇处东侧，占地31万平米，建筑面积72万平米。由23栋高层32层，2栋高层楼王，1栋酒店式公寓，独栋、双拼、联排别墅，带电梯的花园洋房 为6/8/12层 。均有赠送面积。 主力产品150平米三居。;主力户型分析;产品概况： 位于凤凰新城，路北长宁道与光明路交叉口西南侧，属于陈家屯平改项目占地57万平米，建筑面积86万平米。城市别墅、科技豪宅、品质大宅、先锋公寓、毛坯普宅。项目总共5000户。;主力户型分析;产品概况： 位于凤凰新城，路北兴源道和翔云道之间，光明路两侧，占地19万平米，建筑面积56万平米。由6—33层洋房和高层组成。 主力产品89平米二居，150平米三居。;主力户型分析;主力户型分析;产品概况： 位于凤凰新城，路北凤凰新城大里路长虹道交汇处，占地26万平米，建筑面积60万平米。项目整体规划新古典及ART DECO风格，由9、15、28、32层高层、小高层组成。 主力产品89平米二居，135平米三居。;主力户型分析;主力户型分析;产品概况： 位于凤凰新城，路北凤凰新城学院路朝阳道交汇处，占地8.3万平米，建筑面积27万平米。项目采用组团式建筑以围合式布局，精选用材，高档石材饰面，品牌门窗，家用中央空调等等，营造五星级生活标准。 主力产品125—160平米三居。;主力户型分析;产品概况： 位于凤凰新城，路北凤凰新城大里路长虹道交汇处，占地7.6万平米，建筑面积30万平米。共14栋，11栋高层住宅，分别为18层、19层、22层及30层；花园洋房6层。 主力产品89平米二居，135平米三居。;主力户型分析;产品概况： 位于凤凰新城，路北凤凰新城长宁道与友谊路交汇处东南角，占地18万平米，建筑面积58万平米。项目整体规划新古典及ART DECO风格，由9、15、28、32层高层、小高层组成。 主力产品80-95平米二居，130平米三居。;主力户型分析;;凤凰新城目前商业主要以社区配套型为主，以售为主，商铺形式为临街2层或社区内部1层，主流销售价格15000-20000元/平米；虽然区域内没有商业氛围，但是由于唐山富裕投资人群众多，商铺销售情况良好。;楼栋/组团;市场总结;本体分析;;;本案;;;以建筑面积20.7万㎡，并剔除约3500㎡非经营类面积 以其可经营面积约合20.35万平米计算， 楼面地价约合2020元/㎡ 较周边项目地价普遍高出300-500元/㎡，地价偏高;本体总结;项目发展方向;外部机会Ⅰ——凤凰新城规划利好;外部机会Ⅱ——区域供销两旺，客户认可度高;内部机会Ⅰ——属于凤凰新城板块核心;内部机会Ⅱ——周边大盘名盘云集，未来居住价值高;项目发展机会明显，但也存在难点：;区域特征;地块 指标;;面积区间;产品排布示意;总规布局方向建议（R=3.0）：;总规方案（R=3.0）：;分地块户型统计：;日照分析： 测算软件：天正日照7.0 测算地点：唐山市 测算日期：大寒日 测算时间：8:00-16:00 测算结论： 方案完全满足唐山市有关大寒日2小时满窗日照的要求。;体量示意-南侧正常视点;体量示意-东侧正常视点;体量示意-东南视角鸟瞰;体量示意-东北视角鸟瞰;体量示意-西南视角鸟瞰;体量示意-西北视角鸟瞰;经济测算;项目名称 ;凤凰新城商铺销售和价格状况;住宅;净利润测算;项目名称 ;开发周期|商业部分;开发周期;高策结论