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海银财富研究商业地产：中国看上海，上海看虹桥 目录 一、全国 ：投资交易快速增长 ，办公楼是投资首选 二、全国 ：一线城市仍旧热门 ，二线城市异军突起 三、上海 ：聚焦上海 2040规划 ，把握存量投资机遇 四、上海 ：商业发展不断外扩 ，新兴商圈成为重点 五、上海 ：静待 “新兴”与 “核心”的差异缩小 六、投资关注 ：蒸蒸日上的虹桥商务区 七 ：项目关注 ：虹桥世界中心 一、全国 ：投资交易快速增长 ，办公楼是投资首选 仲量联行数据显示 ，在创纪录的 2016 年里 ，中国房地产交易额达到 2090 亿元人民币 ，同比增幅高达 52%。2017年上半年房地产投资交易继续保持 强劲 ，达到 808亿元人民币 ，同比增幅达 44.8%。从交易的资产类别来看 ， 办公楼仍旧是最受欢迎的投资资产 ，其交易总额高达 402亿元人民币 ，几乎 占上半年全部交易额的一半 （49.8% ）。整体来看 ，不管是产业资本还是金 融资本 ，对房地产的投资兴趣正在与日俱增。 图 1 ：2017H1各物业类型占交易额比重 数据来源 ：仲量联行 ，海银研究部 二、全国 ：一线城市仍旧热门 ，二线城市异军突起 而从城市分布来看 ，上海、北京这两座超大城市依旧是投资热门地区 ，上海 仍旧占据榜首 ，成交占比达 34.8% ，但相比 2016年超 50%的占比有明显下 滑 ，广州、深圳成交热度上升 ，最值得关注的是成都、无锡、苏州、南京、 杭州等二线城市异军突起 ，反映在深耕一线城市之后 ，投资者对二线城市、 三线城市的优质地产项目的兴趣度增加 ，未来这一趋势可能继续增强。 图 2 ：2017H1各城市占中国投资总额比例 数据来源 ：仲量联行 ，海银研究部 而从租金和空置率方面来看 ，亦有类似特征。以甲级写字楼为例 ，根据戴德 梁行的数据统计 ，北京、上海、深圳、广州在租金水平和空置率上继续保持 领先 ，尤其是北京和上海 ，平均租金均处在 300元/平方米/月之上 ，空置率 也控制在较低水平。 同时 ，我们也看到 ，杭州、南京、青岛、武汉等二线城市也在向一线城市看 齐 ，与弱一线城市-广州的差距逐渐缩小。虽然许多二线城市目前空置率偏高 ， 但这主要反映供给扩张 ，而非需求收缩 ，随着一线城市部分人才转战二线城 市 ，再叠加三大主要城市群整体的壮大 ，以及二线城市本身较快速的经济发 展 ，未来办公楼需求面看好 ，空置率有下降。 图 3 ：2017Q2 甲级写字楼租金空置率 数据来源 ：戴德梁行 ，海银研究部 三、上海 ：聚焦上海 2040规划 ，把握存量投资机遇 2016年上海市发布了 《上海市城市总体规划 （2016-2040 ）》草案 ，目标是 将上海打造为卓越的全球城市 ，成为国际经济、金融、贸易、航运、科技创 新中心和文化大都市。 在整体规划中 ，最值得关注的 ，一方面是对土地和人口的控制。按照规划建 设用地总规模 “负增长”要求 ，全市规划建设用地总规模控制在 3200 平方 公里以内。至 2020 年 ，将常住人口控制在 2500万人以内 ，至 2040 年控制 在 2500万人左右。 另一方面是要形成 “网络化、多中心、组团式、集约型”总体空间结构 ，形 成 “主城区-新城-新市镇-乡村”的市域城乡体系。以中心城为主体 ，将中 心城周边的宝山、闵行、虹桥、川沙 4 个主城片区共同纳入主城区统一管理 ， 作为全球城市功能的主要承载区。将嘉定、 松江、青浦、南桥、南汇等 5个 新城培育成在全球城市区域中具有综合性辐射带动能力的节点城市。 图4 ：上海市市域城乡体系规划示意图 数据来源 ：《上海市城市总体规划 （2016-2040 ）》草案 ，海银研究部 对于房地产投资来说 ，这意味着随着时间的推移 ，新增供给将逐渐减少 ，上 海成为一个巨大的存量市场 ，未来上海的存量规划和城市更新将带来潜在投 资机遇。而城市空间结构的划定 ，则给房地产的投资和交易指引出了方向。 四、上海 ：商业发展不断外扩 ，新兴商圈成为重点 与城市空间布局配套 ，上海未来商业中心和商务办公的发展也将由主城区向 外围不断扩张。商业零售方面 ，在现有南京西路、淮海路、徐家汇等成熟商 业中心外 ，至 2020 年 ，还将形成大宁、真如、虹桥商务区、迪士尼四个市 级商业中心 ，形成苏河湾、杨浦滨江、世博、前滩、徐汇滨江五个地区级商 业中心。 图 5 ：上海市中心城区商业中心布局图 数据来源 ：《上海市城市总体规划 （2016-2040 ）》草案 ，海银研究部 商业办公方面 ，以陆家嘴金融城—外滩金融集聚带为核心 ，沿延安路—世