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基于REITs公租房运作模式探究 　　摘要：本文从分析REITs引入公租房建设体系的重要性与可行性着手，探讨了三种可能的REITs模式，进一步构造了适用于公租房的REITs运作模式。 关键词：公租房；REITs；REITs运作模式 一、引言 公共租赁住房简称公租房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。然而公租房作为一种政策租赁住房，前期投资规模较大，主要靠租金收入来回收成本，处于保本或微利水平，这样使得资金沉淀的周期过长，资金回收周期较长，缺乏投资吸引力，融资比较困难。 融资困难促使政府寻找其他的融资渠道。这时房地产投资信托基金（以下简称REITs）这一在国外大放异彩的创新金融品种就引起了人们的关注。从提出引进REITs建议到选择试点这一路并不平坦，时至今日也没有明确的试点方案出台。因此，基于REITs的公租房运作模式的研究符合当前REITs试点研究的需要，同时对公租房REITs的运作模式设计有借鉴意义。 二、REITs与房地产信托及房地产投资基金的区别 房地产投资信托基金（REITs）是一种专营房地产项目的金融工具。它是通过公开发行股票或受益凭证募集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，以物业资产的租金等收益为来源，定期将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs与国内已有的房地产信托与房地产投资基金的区别如下。 房地产信托是指信托投资公司遵循信托的基本原则，将委托人的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益并将部分收益支付给受益人的行为。 房地产投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的原则，运用现代信托关系的机制，以基金方式将各个投资者分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，投资于证券等金融产品或其他产业，以实现预定投资目的的投资组织、投资机构和投资制度。 对比三者的定义可以发现：房地产资金信托是以投资公司参与房地产项目；房地产投资基金则属于基金的一种，投资于房地产领域；而REITs是在满足法律中特定条件后依法建立的证券化的房地产投资资金，流动性更强。 三、公租房引进REITs的重要性和可行性分析 前文中提到，政府对REITs的引进是赞成的，也希望地方政府的试点方案侧重保障性住房领域进行设计。同时，地方政府与民间也对REITs抱有很大的期望。因此，在多方赞同的情况下，研究公租房引进REITs是符合时代特色的。 （一）公租房引进REITs的重要性分析 1.有利于解决公共租赁租房的资金短缺问题 关于公租房存在的资金短缺问题在文章第一部分已经进行了阐述，引进REITS可以吸引民间资本，给公租房建设注入新鲜的血液，缓解资金压力，拓宽融资渠道。 2.有利于引导公民投资理财 中国一直以来都是以高储蓄为特色的国家，但是普通大众能够参与的具有可观回报的投资很少，以至于公民一直以来被迫选择将资金放在银行。现在我们引进REITs，公租房稳定现金流带来的稳定收益对手握高储蓄的公民来讲是一个很大的吸引力，与此同时也是一个双赢的举措。 3.有利于公租房的成长 从可持续发展的角度来讲，政府层面的工作量太大。保障性住房到最后都会回到市场化的运作机制，政府只是一个指导者，在供需严重失衡时暂时主持保障性住房的建设，当供需不再那么失衡时，市场则成为主导者，这时市场的供求关系主导着大局。 （二）公租房引进REITs的可行性分析 REITs在中国保障性住房领域的试点工作到目前为止主要经历了三个阶段。 第一阶段，概念的提出。2008年12月3日，温家宝在国务院常务会议正式提出，要通过大力发展房地产信托投资基金（即REITs）拓展企业融资渠道。紧接着，京、津、沪三地便申请成为试点区。 第二阶段，方案设计。上海浦东新区率先提出了两套方案：一套是人民银行、银监会主导设计的，属债权型的REITs产品，未来在银行间市场交易；一套是证监会主导设计的，属股权型的REITs产品，未来在证券交易所交易。然而，试点工作遭遇了2010年4月17日以来的房地产调控，进入了新一轮的调整期。2010年5月，人民银行将《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院，国务院要求央行在当前市场形势下就REITs怎样支持保障性住房建设等问题补充材料。与此同时，REITs也从商业地产转向了保障房。 第三阶段，经过四年的沉淀，REITs方案已经比较成熟，各地方政府也已做好了准备。2012年8月，北京已将朝阳区的五个公租房项目打包，申请试点发行REITs，一旦获得证监会批准即可将公租房资产证券化。 综合来看，国内REITs试点工作