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浅议商业地产成本管理水平提升对策 　　[提要] 本文从商业地产项目成本管理现状分析入手，对商业地产决策阶段、规划设计阶段、施工阶段存在的突出问题进行剖析，从而提出提升对策。 关键词：商业地产；成本管理；对策 中图分类号：F29 文献标识码：A 收录日期：2013年12月17日 一、引言 商业地产具有投资风险大、利润高、回收期长等特点，由于商业地产的集聚效应能够快速带动区域价值的提升，近年来在全国范围大面积铺开。企业的发展需要效益支撑，做好商业地产成本管理十分重要，同时，从宏观层面，做好商业地产的成本管理可以节约社会成本，特别是进行全寿命周期成本管理的商业地产项目，运营成本与开发成本的有机结合与统筹规划，可以大大节约成本，提高商业地产的社会效益。然而，我国商业地产发展历史较短，在快速繁荣的掩盖下，成本管理存在的问题未得到企业重视，随着市场日趋饱和和规范化，成本管理问题需要深入剖析并寻找对策。 二、商业地产成本管理现状 （一）前期决策阶段经验数据与调研资料支撑不足。商业地产项目前期决策阶段与住宅项目类似，需要对意向地块进行全面的成本调研，然而，不少企业因获得土地招拍挂信息较迟，决策时间较短，或者因为市场的火热而对全面成本调研重视程度不够，成本测算数据不准确不全面。此外，多数企业投身商业地产经验不足，成本经验数据不足，评估制度不健全，导致采用的成本测算模型往往直接套用其他项目的成本数据，未对数据进行类比分析调整后即使用。决策阶段经验不足及数据匮乏对项目成本的影响是巨大的，且是不可逆的，后期发现问题时，只能不断削减项目预期利润。 （二）规划设计阶段成本分析不深入，设计管理与成本管理脱节。我国工程建设领域设计与成本往往是脱节的，设计人员通常仅从满足规范要求的角度出发，并且一味地考虑设计安全系数，设计方案的经济合理性分析，可行的替代方案分析往往流于形式，特别是对于商业地产而言，设计方案不仅确定了开发成本，更重要的是确定了运营成本，不合理的全寿命周期成本方案直接导致社会成本的增加，持有型商业地产更是直接损失了企业的长期利润；另一方面商业地产成本管理人员多数缺乏设计经验，难以从专业角度提出变更或替代方案，这就导致设计方案一旦确定，成本管理人员只能根据方案进行测算，项目经济性优化的可能性大大减小。 （三）施工阶段成本控制不力，超支现象频发。施工阶段成本管理水平很大程度上取决于前期决策与设计阶段各项方案，然而正是因为这种思维惯性，导致商业地产项目施工阶段疏于成本管控，变更随意性强，签证数量多，未对设计变更和各类签证进行严格管理、动态汇总与统筹分析，导致最终结算的成本大大超出成本控制指标。 三、商业地产成本管理提升对策 （一）重视成本调研与数据分析，提高决策准确率。商业地产决策阶段虽然周期短，但高效率地开展成本调研与测算对于项目成败有着决定性的作用。为实现这一目标，需要两方面的努力：一是注重成本数据与经验的积累，商业地产开发商应积累已完成开发项目的历史数据以及同行业项目的调研数据，成立专门的团队建立并维护一套完成的项目投资测算数据库，并建立投资评估指标体系，为投资决策的高效性提供有力保障；二是在获得项目信息后，应由专业并富有经验的团队实地收集项目成本测算的数据，深入了解地块资料、各项税费资料、所在地人材机成本水平与市场供求状况、周边类似项目成本资料、周边商业地产租售价格与市场供求状况等。 （二）设计管理与成本管理有机结合，深入开展方案技术经济分析。商业地产设计阶段成本管理的有效方法主要有限额设计、全寿命周期成本分析、价值工程等，这三种方法在实际应用中绝不是孤立的，三者可以在方案确定过程中交叉使用，以寻求最合理的设计方案与成本方案。 1、限额设计。限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计概算控制施工图设计，同时各专业保证达到使用功能的前掉下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的变更，通过层层限额设计的动态控制和管理来保证总投资不会突破投资估算的限额。限额设计主要是依据设计院与开发商的经验，通过确定各项数量或价格指标来完成成本目标控制，使用限额设计方法控制成本的关键点是合理确定限额设计总目标并对总目标进行合理的分解、分析和分配，形成可分析、可控制的分项目标或指标，限额不仅仅是一个单方造价，更重要的是要对其进行深入的分析，使其科学、合理。限额设计的全过程实际是开发项目投资目标管理的过程，即投资目标分解与计划、目标实施、检查、反馈的控制循环过程。在实施限额设计过程中，需遵循纵向和横向两方面的手段加以控制。纵向控制即按设计的流程从可研、初勘、初步设计、扩初设计、施工图设计直至施工过程的变更设计各个环节甚至每个专业工序中，将限额设计贯穿整个过程。