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浅谈郑州市住房自有率影响因素 　　摘要：住房自有率是衡量一个地区房地产市场发展程度的重要指标。本文首先介绍了住房自有率的相关概念，其次以郑州市为例分析了影响住房自有率的相关因素，最后提出了相关的政策建议。 关键词：住房自有率 影响因素 郑州 中图分类号：TU113文献标识码： A 一、住房自有率概念介绍 “住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。 在数据获得的方法上，根据联合国欧洲经济委员会(UNECE)下设的房屋和土地管理委员会对欧洲和北美各国该指标的统计，主要是对一定数量家庭住房情况进行抽样调查，得到全部样本家庭及不同人口规模家庭居住于自有产权住房和租房家庭的数量，并以此计算出住房自有率指标。可见，“住房自有率”是以拥有所居住房产产权的家庭数量占全部样本数量之比计算的，其计算公式为：住房自有率=(居住于自有产权的住房家庭户数/全部住房家庭户数)×100%。[1] 二、住房自有率的影响因素 总体上来看，影响一个国家住房自有率水平高低的因素有制度因素、结构因素和文化因素。 （一）制度因素主要包括住房供应制度、财税制度、社会福利制度和就业制度等因素 （1）供应制度 ①在一个全部由政府提供福利住房向完全由市场供应住房的转型时期，住房自有率必定快速上升。上世纪八九十年代的房改政策之前，我国城镇职工住房基本是有政府包揽，那是住房自有率很低。但是房改政策之后，很多职工有了自己产权的住房，很大程度上提升了我国城市的住房自有率。[2] ②最近几年郑州市的城中村改造工程也对住房自有率有很大的影响。截止目前，郑州市已有59个城中村经批准实施改造。目前，郑州市已实施拆迁的村有33个，拆迁面积约1075万平方米；已开工建设的村有29个，在建房屋面积约496万平方米。郑州市大规模城中村改造工程完成之后，有一部分的城中村村民将会得到有房产证的房屋，并且改造多余出来的房子也会进入市场流通，这将大大增加市场上商品房的供应量，从而也会拉升郑州市的住房自有率。[3] （2）财税制度：在一个只对购房提供税费优惠和信贷支持的政策框架中，自有率必然走高。但是如果当地的财税制度吃紧的话，也会在一定程度上遏制住房自有率的上升。比如说郑州市在2011年在金融政策方面，强化了差别化住房信贷政策，二套房首付款比例提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，再次加强了对投资及投机购房的控制。与之前相比，二套房首付比例从不低于50%上调60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求产生了消极影响，郑州市的房地产市场2011年的销量不是很乐观，抑制了当地住房自有率的上升。 （3）社会福利制度：我国很多城市在孩子的入学上是分学区的，“学区房”的概念也由此而生。家长为了能让自己的孩子可以接收到更好的教育往往愿意在城市学区附近购买房屋，这些优质教育资源聚集的城市或学区的住房自有率会大大提高。 （4）就业制度：如果社会上大多数公司在进行招聘时把是否结婚、是否在所在城市有住房等作为衡量员工稳定性的一项主要指标，那所在地区的住房自有率也势必会是上升的趋势。 （二）结构因素涉及人口结构、就业结构和资产配置结构等因素 （1）人口结构：如果适婚年龄的人口和抚养未成年人的家庭是社会的主体，由于这些人口和家庭更趋于稳定的生活，购房意愿也更强烈，因而这些人口所在地区的住房自有率会更高。我国上世纪人口高峰的80、90后一代现在已陆续进入结婚高峰和生育高峰，这种状况估计会持续十几年，那在这些年间，我国的住房自有率也会进一步提升的。[4] ①郑州市人口数量：住宅总是为人服务的，人口数量的大小在很大程度上决定了对住宅需求的强弱。人口增长和城市化的加剧使得新增人口和流动人口对住宅的需求格外紧迫。从以上图表中可以看出郑州市人口数量大，对住房的需求量也大。 ②郑州市人口年龄结构：住房需求的主体仍为青年人口,特别是即将成立家庭的新婚夫妇。在郑州市人口年龄构成中可以看出，青壮年占据大部分，所以郑州市的住房需求很旺盛。同时，由于劳动年龄人口占比较高，整个社会的储蓄能力较强，居民购买资产实现保值、增值的意愿也较强，从而对房地产市场的推动较大。 ③郑州市平均家庭人口：和全国的趋势一样，郑州市的家庭规模也越来越小型化：平均每个家庭户的人口为3.15人，比2000年第五次全国人口普查的3.50人减少0.35人。家庭的小型化意味着家庭结构的简单化,在总人口增加的情况下,户数增多,特别是单人户、两人户、三人户的增加,从而引起住宅需求总量的增加，进而提升住宅自由率水平。 ④郑州市未成年人：全市常住人口中，0-14岁人口为1380