20070705_东莞_锦龙又一城_前期报告.ppt

现象观察3 现象观察4 ——口碑宣传深圳人购买，属于含蓄的和意识性不强烈的方式 ——通过媒体直接表现，有意识地吸引深圳客户 锦龙·尚城 计划提纲 凤岗镇中心 快速干道旁 中等规模社区 目前周边居住环境欠佳 旧城改造尚未完成 未来规划振奋人心 以何种姿态面对这个充满着无限机遇的市场？ 重点楼盘把4P营销（价格、产品、促销、渠道）运用得淋漓尽致 在未来的竞争格局中,我们应该扮演什么样的角色? 竞争战略：挑战者+补缺者 大深圳北  拥有无限前景的 先锋社区 推广名建议 集中商场提前进行主力店招商，通过主力店的聚集人气、提升档次，从而给投资者信心。 竞争战略下的营销观 竞争战略下的营销延展 竞争战略下的营销攻略—节奏 世联保障-资源整合策略 附件1：基础分析 凤岗楼盘分布图 部分已售项目分析 凤岗房地产市场综合分析-产品 性质：外向型经济为主导的加工业区，第三产业发达，环境优美的山水型现代化城镇。 经济实力全市第十/“倒三角”——深圳/交通通达 规划：未来土地的规划建设将以工业园区建设为主 82.5平方公里/户籍人口2万/外来人员20余万/外侨2万 小结：凤岗以外向型经济为主，呈倒三角形状插入深圳，对外经济依存度较高，早期土地规划主要以工业用地为主，居住氛围有待提升，居住消费潜力有待进一步挖掘 宏观经济分析 经济环境 行政中心 雁田 凤平路 外环路 东深路 永盛大街 碧湖大道 龙平路 龙平二路 两大中心 三纵四横 经济环境 凤岗市场 １、片区市场状况 2、片区市场分析 蓝山锦湾 嘉辉豪庭 6 翠湖豪苑 7 水岸山城 龙福花园 凤天阁 翡翠山湖 8 永江大厦 9 三正财富新地 本项目 三正财富新地 １０ 风岗已开发和在开发的楼盘大部沿凤深大道分布，相对比较偏远的郊区位置一般都是有比较好山水资源的别墅楼盘，且规模一般较大． …… 本地人\企业高管技术人员\私营业主\公务员 7成自住 3成投资 9成自住 1成投资 6成自住 4成投资 9成自住 1成投资 置业目的 企事业单位员工\私营业主企业中高管及技术人员 港台人士\本地居民 企业高管\私营业主 本地居民/私营业主 客户构成 约3100 二房84-86 ㎡占29% 三房111-132 ㎡占57% 五房151 ㎡占14% 地5万 建10万 凤天阁 约2800 二房96㎡17% 三房125-140㎡58% 四房166-185㎡25% 地5万 建10万 龙福花园 三期约3300 、10000 70－97㎡占30%, 95-135 ㎡ 占30%, 153 ㎡ 占30% 复式：200㎡占10% 地 38万 嘉辉豪庭 一期约3300 83--86㎡约占10％ 115-145㎡约占65% 153㎡四房约25% 地/建：38万 翡翠山湖 销售价格 产品构成 规模 楼盘名称 近期推售项目分析 …… 8成自住 2成投资 5成自住 5成投资 7成自住 3成投资 置业目的 公务员/深圳客户/本地居民 深圳客户/雁田本地居民 深圳客户/公务员/本地居民 客户构成 6000 3房 4房 152套 永江大厦 4500 2房：91㎡ 3房：126-135 ㎡ 4房：140-160㎡ 约450套 翠湖豪苑 内部认购价约5500 两房、三房83--130 640套 翡翠山湖·慧谷 销售价格 产品构成 推货量 楼盘名称 数据来源：东莞房产管理局信息网 1590 900 洋房套数（套） 166950 07年 97963.39 06年 洋房供应面（平米） 7月 8月 9月 10月 11月 12月 翠湖豪苑3期 翡翠山湖2房-3房（84-128平米）约200套 07年市场供应放量是近年来最大的，比去年多76％，市场供应充足，08年市场放量持续放大，主要集中在永江城、翡翠山湖5期、翠湖豪苑3期、蓝山锦湾二期高层及锦龙又一城等项目总供应量约50万平方米，竞争比较激烈。 凤岗市场前瞻 1月 2月 3月 4月 5月 6月 蓝山锦湾二期（82-140平米）约280套 三正财富新地花园约700套 永江城 2007年 2008年 益田凤岗项目 历年竣工面积与开发面积增长水平大致相当，市场供需基本保持平衡。 分为行政中心及雁田两大板块，相对独立，互相影响较小，依存性小。 处于开发快速发展阶段、市场不成熟、不稳定状态，政府调控力度较弱。 本地居民主要以自建私房为主，但随着城市化进程的加快，消费者居住观念正在逐渐改变。 房地产市场总体环境分析 置业者注重户型结构、环境配套、小区各项设施建设以及物业管理等方面的因素。 从凤岗镇在售和部分已售楼盘的户型配置情况来看，主力户型仍旧以二房和三房、四房为主，其中两房、三房等户型占很大的比重，约75%左右。其中最受欢迎的仍为三房。 三房中以面积