抚州土地评估报告.pptVIP

地块周边商业价格 瑞日嘉园 未来城 新城丽景 荟萃中央 丰源宜和 华萃庭院 金坤名都 项目 商业均价 丰源宜和 25000元/㎡（底商） 未来城 25000元/㎡（底商） 新城丽景 预估21000元/㎡（底商） 瑞日嘉园 23000元/㎡（公寓底商） 荟萃中央 22000元/㎡(底商） 华萃庭院 价格未定 金坤名都 25000元/㎡（底商） 地块周边商业价格平台为20000-25000元/㎡。 2009年-2013年9月，住宅价格年均复合增长率为7.7%，年均增长绝对值约340元/㎡，增速平稳，但预计未来1-2年内难以实现爆发式增长。 到2013年年底，2010年至今开发楼盘去化剩余体量约为89万方，未来竞争压力一般 预估2013年住宅年均去化量约180万方 根据现有市场现状，地块周边住宅价格平台为4500-5000元/㎡，周边商业价格平台为20000-25000元/㎡。 小结 我司认为，抚州房地产整体市场具备一定增长潜力，未来竞争压力相对一般，拥有项目市场机会。 财务测算 地块指标假设 用地面积：财务测算按115亩住宅用地计算 容积率：按容积率2.0计算 根据测算 ，用地面积76837㎡、总体建筑面积153674㎡ 商业：按本地块社区4200人口需求测算，商业建筑面积规模为5000㎡ 住宅：住宅建筑面积为148674㎡ 各物业形态估算价格 住宅均价：4900元/㎡ 商业：20000元/㎡ 测算前提 利润率 收益表 按115亩用地计算，容积率为2.0，土地价格217万/亩时，项目税后收益率可达17.81%。 序号 项目名称 销售面积 单位 单价 单位 销售收入 单位 1 地上建筑面积 153,674.00 m2 　 　 828,502,600.00 元 1.1 住宅 148,674.00 m2 4,900.00 元 728,502,600.00 元 1.2 底商 5,000.00 m2 20,000.00 元 100,000,000.00 元 2 合计 153,674.00 m2 　 　 828,502,600.00 元 序号 项目 金额 单位 一 销售收入 828502600.00 元 二 项目成本 680907617.78 元 2.1 直接成本 507741061.46 元 2.2 间成本接 173166556.32 元 三 税前利润 178663829.72 元 四 税前利润率 21.56 % 五 税后利润 147594982.22 元 六 税后利润率 17.81 % 财务测算1 序号 名称 技术参数 单位 基本参数 单位 合计 单位 一 直接成本 　 　 　 　 507,741,061.46 元 1 土地成本与税费 　 　 　 　 267,817,026.00 元 2 前期成本与费用 　 　 　 　 10,036,807.79 元 3 建筑安装工程 153,674.00 m2 1,454.14 元/㎡ 223,462,798.70 元 3.1 土建工程 153,674.00 m2 1,106.51 元/㎡ 170,041,400.00 元 3.2 安装工程 153,674.00 m2 250.65 元/㎡ 38,518,500.00 元 3.3 室外配套与景观工程 153,674.00 m2 96.98 元/㎡ 14,902,898.70 元 4 开发税费 　 　 　 　 6,424,428.97 元 4.1 综合开发管理费 153,674.00 m2 0.50 元/m2 76,837.00 元 4.2 散装水泥专项基金 153,674.00 m2 2.00 元/m2 307,348.00 元 4.3 商品混凝土服务费 　 　 　 　 150,000.00 元 4.4 环境影响评价与监测费 　 　 　 　 150,000.00 元 4.5 噪音防治费 153,674.00 m2 0.50 元/m2 76,837.00 元 4.6 物业管理启动资金 223,462,798.70 元 2.50% 　 5,586,569.97 元 4.7 房屋测丈费 153,674.00 m2 0.50 元/m2 76,837.00 元 二 间接成本 　 　 　 　 173,166,556.32 元 1 营销费用 828502600 元 3.00% 　 24,855,078.00 元 2 销售税费 　 元 　 　 48,467,402.10 元 2.1 营业税及附加 　 元 　 　 45,567,643.00 元 2.1.1 营业税 828,502,600.00 元 5.00% 　 41,425,130.00 元 2.1.2 城建