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关于房地产市场经济发展个人浅见 　　摘要： 房地产业是国民经济的基本承载体和重要的支柱产业，本文结合目前房地产现状，剖析了未来的发展趋势，并提出个人建议。 关键词：房地产；市场经济；趋势；建议 中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。 一、房地产市场价格的构成 1.土地成本：包括地价及综合配套费、搬迁安置费，土地交易税费、土地契税和土地营业税等； 2.工程建设费用：包括项目前期费用、工程建筑安装工程费，附属工程费，室外基础实施配套工程费； 3.各种配套及税费：公共建筑配套工程费，环境卫生绿化工程费，“四源费”，大市政费，两税一费，粘砖土专用费，管理费，利润。 4、其它费用：包括财务成本费用、不可预见费、销售费用等。 二、影响房地产市场价格因素 1.一般因素，主要包括：社会因素（社会稳定状况、人口状况和城市化）。经济因素（国民经济水平发展和发展趋势，金融环境，税负）； 制度及政策因素（土地制度及政策，住房政策及制度）。 2.区域因素，主要因为一个城市内部不同功能分区地价；主要分为：商业区、住宅区和工业区。 3.个别因素，所谓的个别因素指影响同一功能分区内不同具体地块价格差异的微观因素。其中包括：区域内因素（宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、地质基础）；区域周边因素（临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况以及给排水状况）；土地利用状况；项目因素（建筑物与土地的组合是否得当）；其它因素（土地使用权限的长短等）。 三、房地产市场经济发展现状 1、房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。2000年房地产开发投资额为4902亿元，到2011年达到75685亿元，房地产投资额增长了14.44倍，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，房地产市场开发规模不断膨胀。开发规模快速增长。全国房地产施工面积从2000年的71072万平方米上升到2011年的204424万平方米，增加了133352万平方米，平均每年增长17.06%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。 2、房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。商品房单套销售均价从2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增长到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相应的，2000年的商品房单套销售均价/居民平均家庭年收入的指标值为8.92倍，2011年的指标值为7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一线城市测算这个指标的话，数值接近于20。 3、房地产市场金融贷款额度不断攀升 据央行公布的数据，2000-2011年的12年间，中国的金融机构贷款总额从2000年的99400亿元增长到2011年的582000亿元，增长了4.86倍，而房地产开发贷款总额却从2000年的1385亿元猛增长到2011年的27200亿元，增长了18.64倍。最值得关注的是2010年、2011年这两个年份。2010年，中国房地产开发贷款额为2.32万亿元，房地产开发贷款增长率为23%，金融机构贷款总额为50.9万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额为4.56%。2011年房地产开发贷款额为2.72万亿元，房地产开发贷款增长率为17.1%，金融机构贷款总额为58.2万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额的指标值达到了记录新高。 四、中国房地产市场经济发展趋势 1、市场供给趋势 在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。 2、多元化的金融渠道 在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。近年来，中央相继出台的相关举措，为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于