20130426_东莞联科国际信息产业园操作经验分享_许新.ppt

* 划分目的： 对地块进行重新划分以找出在各种因素影响下各地块的土地资源价值 划分原则： 地块划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正 划分参考： 参考地块周边及地块内部自然地貌 参考地块周边路网关系 参考地块分期限制 A B C E D F 【板块划分】依据地块资源占有及开发限制条件，将地块划分为六个板块 地块划分 * A B C E D F 编号 地块属性 景观评价 昭示性与私密性 A 内部有较平缓坡度，北侧有少量水面 北侧景观条件较好 临水濂山路，项目头排位置，昭示性极佳，私密性较弱 B 内部有较大坡度 景观资源最弱 临水濂山路、草塘路交汇处昭示性好 C 地势平缓，地下有垃圾场分布 西侧景观资源较好 东侧具有极佳昭示性 D 内部坡度较大 北侧临水，西侧有较好山景资源 私密性较好，昭示性较差 E 内部有较平缓坡度，南端有水面分布 南侧部分有水景，西侧具有较好山景资源 私密性较好，南端具有一定的昭示性 F 地块当前以水面为主 北侧具有较好的景观资源 昭示性较差 景观资源： D ＞E ＞C ＞A、F ＞B 昭示性： A ＞C ＞B ＞ E＞F ＞D 服务性： C ＞B＞E ＞A 、D ＞F 【价值排序】从景观资源、昭示性及地块辐射影响三个维度，对各地块价值进行排序 各地块价值解析 * STEP 1 地块资源评价 STEP 2 经营策略研判 STEP 3 整体打造原则 STEP 4 分期规划建议 核心成果 “四步逻辑分析法”导出规划布局原则 根据地块价值对各板块租售关系进行铺排 根据地块价值为各板块匹配相应的物业类型 A B 经营策略：处于地块端头位置，具有极佳的展示性，容易形成强劲的产品力，可考虑租售结合，销售小体量物业，持有核心物业。 物业类型：可考虑主要为办公物业，匹配少量商业配套。 经营策略：处于地块核心位置，是牵制地块其他区域，控制与影响整体项目的重要区域，考虑以持有为主。 物业类型：可考虑配套性物业及办公物业。 A B C C 经营策略：地块中间位置，由于地下垃圾影响，只能排布少量单层建筑，物业持有为主，聚拢人气。 物业类型：可考虑打造商业。 根据地块价值，研判地块各部分经营租售关系，匹配相应的物业类型? E D F D F 经营策略：处于地块内部位置，具有极佳景观资源，是项目实现生态低密核心高价值、项目变现的主要区域，考虑以销售为主。 物业类型：可考虑打造低密生态办公物业。 经营策略：处于地块较偏位置，考虑在项目氛围成熟时打造高容积率产品，主要考虑销售。 物业类型：主要以高层写字楼、高层公寓为主。 E 经营策略研判 持有物业的地块 销售物业的地块 持有核心物业，租售结合的地块 由左图可见，项目前期持有比例相对较高，后期开发实现可销售物业明显增多。以一期造势、后期实现高溢价回笼资金的经营策略完全可满足甲方的盈利目标。 一期主要进行物业的持有经营以培育园区商务氛围，后期实现可售物业的高溢价 经营策略研判 * STEP 1 地块资源评价 STEP 2 经营策略研判 STEP 3 整体打造原则 STEP 4 分期规划建议 核心成果 “四步逻辑分析法”导出规划布局原则 基于地块条件分析项目整体打造需解决的核心问题 制定项目整体打造原则，确立建筑关系 景观资源 外部路网 私密性 昭示性 建筑关系示意图 项目整体打造需解决的两大问题： 昭示点 昭示面 内部私密 Q1：如何在建筑上保障项目生态景观的核心特色？ Q2：如何处理项目拔升容积率后体量分配问题？ 在保证外部昭示性、内部私密性的前提下，拔高外围建筑高度，实现层层退进的建筑关系，使地块内部各位置均能最大程度享受景观资源，保障项目生态景观核心特色。 项目容积率由1增加到1.2后，在增加体量处理上需要保证内部产品生态低密性，以体现项目核心价值。体量主要分配的方向如下： 提高外围建筑高度，分担部分体量压力； 其余体量压力由地块南部资源较差部分分担。 大体量 区域 中间过渡 整体打造原则 * STEP 1 地块资源评价 STEP 2 经营策略研判 STEP 3 整体打造原则 STEP 4 分期规划建议 核心成果 “四步逻辑分析法”导出规划布局原则 基于地块条件分析项目分期打造需解决的核心问题 分期提出规划建议及体量分配 龙头总部楼 入口广场 总部订制楼 独栋总部楼 园区运营中心 精品商务酒店 商务公寓、居住公寓 创意研发楼 生态休闲广场 项目规划总图 * 分期 产品 单栋面积（㎡） 栋数 建筑面积（㎡） 一期 订制总部楼 5000 4 20000 独栋总部楼 独栋1000 1000 3 2000 独栋900 900 3 2700 独栋600 6