上海旧里保护改造模式与产权处置路径.pdfVIP

doi:10.3969/j.issn.2095-1329.2013.04.011 上海旧里保护改造模式与产权处置路径 何　芳，胡文瑛，张　磊 （同济大学经济与管理学院，上海 200092 ） 摘　要：保护性改造里弄，维护建筑历史和城市文脉是当前城市更新思潮的主流，但改造过程将面临土地制度的 诸多约束。本文以静安别墅、田子坊、建业里、179街坊、思南公馆等五个较具代表性的改造案例分析入手，结合 产权变动与建筑改造解构与组合，提出里弄的保护改造四种模式，并分析不同模式下土地产权处置差别化方式、 路径和土地利益分配形式，为城市旧居住保护改造实施提供理论和实践借鉴。 关键词：土地经济；里弄住宅；改造模式；产权处置；案例剖析 中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：2095-1329(2013)04-0048-05 里弄是指房屋毗连组合，总弄与支弄串通，有集 别墅房屋和设施，改善居民的生活环境，维持房屋的 中的弄口，沿街多设置店铺，有的间以绿化，生活居 居住功能。静安别墅改造是典型政府出资的主导改造 [1] 住环境较安静的城市型居住组织形式 。按照《上海近 保护模式。 代建筑史稿》中对里弄的分类，里弄住宅包括：老式 （3）产权处置——居住性质不变 石库门里弄住宅、新式石库门里弄住宅、新式里弄住 作为优秀历史保护建筑且土地性质为居住性质， 宅、花园式里弄住宅和公寓式里弄住宅五种类型。旧 政府明确静安别墅不可作为商业经营所用。从2010年末 区里弄保护改造是以保护历史文化遗产、提高建筑使 开始，静安区多部门联合对静安别墅无证照营业行为进 用功能、完善社区环境、确保利益平衡为原则，根据 行整治，维持静安别墅的纯住宅性质。但修缮改造完成 里弄建筑特征、所处区段和城市规划、产业发展要求 后，由于其优越的区位和独特的弄堂风情，吸引不少居 [2,3] 等 ，在尽可能保留建筑主体结构的前提下，旧区里 民将自家住宅改变为商业经营场所，开起各式带有“小 弄更新改造的行为。 资情调”商铺[4] 。然而，其中除了作为小区商业配套的 上海有很多旧里保护改造的成功案例。基于保护 四五家商户外，其他商户均未取得营业许可证。但由于 改造案例不同特点，本文选择静安别墅、田子坊、建业 一些店铺已赢得了消费者口碑，商户不配合、时有反 里、179街坊、思南公馆等五个进行分析。 复，取缔无证商户仍面临重重困难。按照有关条例，若 租赁当事人擅自改动住房的使用性质，将被处以一万至 1 旧里保护改造典型案例 五万元罚金。静安别墅处于“两难境地”：一方面，其 1.1 静安别墅：产权不变，政府主导，保护改造，居住 特色独具受到众多白领和年轻人的追捧；另一方面，无 改善 营业许可证难以维持经营。 （1）项目概况 1.2 田子坊：产权不变，自行租赁，保护改造，功能改 静安别墅位于上海市南京西路，1932年竣工，是上 变模式 2 海最大的新式里弄住宅群，地块总面积约为2.25hm ，