再谈土地增值税.PDFVIP

壹周市场分析 （2010.05.22—2010.05.28） 融道中国市场机构 融道信息技术有限公司 再谈土地增值税 再谈土地增值税 再再谈谈土土地地增增值值税税 国税总局再出重拳。下发《关于土地增值税清算有关问题的通 知》，矛头直指近年来屡屡强调，却执行效果很差的土地增值税，以 前的主要问题是税收征不上来，在清算过程中，涉及太多环节，开发 商往往以各种借口晚纳税、少纳税。 2006 年国家税务总局就曾出台《关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号），规定从 2007 年 2 月 1 日起执行，要求各地税务局从严清算，尤其是按四级累进制。 当时媒体有很多报道，有机构做过测算，认为会使开发商的利润减少 16%左右。结果后来，此政不了了之，还是按 1-2%进行预征，最后清 算时依然是一笔糊涂帐，对企业和项目从轻发落。 这次为何又要出通知？主要是本轮调控是全方位的调控，不仅抑 制投资投机需求，而且还将规范开发企业的很多行为。所以，“国十 条”中提出：“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好 土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项 目进行重点清算和稽查。” 此通知主要是规范土地增值税的清算，这是对国税发[2006]187 号文的进一步落实和补充。依然还会实行四级累进制，能否落到实处， 还有待观察。 另外提出了更多具有实操性的措施，比如开发商的财务费用中的 利息支出，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 这对于采取信托、委托贷款等高息融资的项目来说，会比较难受。还 有一些新内容，比如房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得 扣除，另如关于动拆迁方面的成本。 从调控形势来看，此通知的落实效果应好于 2007 年初那个通知， 开发商的利润必然因此而有所减少，尤其是对于“国十条”中所谓的： 定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。看来， 项目暴利越来越难了，项目利润率越高，被税务局拿走的也越多。 一周要闻：5.22-5.28 征物业税不能降房价但能去泡沫 2010-5-22 大连日报 财政部财政科学研究所所长贾康21日在上海表示，开征物业税势在必行，虽然不能改 变房价上涨的整体趋势，但对于消除市场泡沫有积极作用。 在21日上海发展研究基金会举办的“2010中国房地产论坛”上，贾康称造成房价上涨 的动因很多，其中城市化进程的需求是主要原因。未来还会有5亿人口进入到城市居住，房 屋的供应在相当长一段时间内都会比较紧张。在此前提下，必须运用税收调节政策。 贾康认为，开征物业税短期内不会改变房价上涨的整体趋势，而是改变人们对房屋需求 的预期，可以对冲房价上涨的力量。开征物业税将增加物业的持有成本，对自主需求、投资 需求（包括炒卖和囤房）来说，都会降低需求量，消除商品房市场的需求泡沫，从而使得市 场供应量相对增加。从长期来看，开征物业税对稳定市场供求关系有积极作用。 贾康建议，开征物业税，不求一步到位，而要尽快搭好和推出基本制度框架，在方案设 计上注重“渐进”。对一般的消费性住房不考虑实征，对独立别墅、豪华公寓则可先行实征， 也可设立一个优惠门槛，比如可对房屋所有人名下80平方米以内部分予以适当减免物业税。 房地产业编制十二五规划 支柱地位遭部委回避 2010-5-22 中国经营报 历史上最为严厉的一次楼市调控的当口，房地产业“国民经济的支柱地位” 的“生死去留”似乎也走到了决定命运的“节点”。 “房地产业十二五发展规划”(下称“规划”)很有可能是这个命运节点的载 体。这份已经进入各部委协调阶段的“规划”，在整个起草的过程中，房地产行 业“支柱地位”成为了各个参与部委“既想回避，又存争议”的“敏感区域”。 这份将详细确定“十二五”期间中国房地产投资总额甚至开复工面积的“发 展规划”，其起草工作实际已潜行多时，而在国务