新农村建设中集体建设用地使用权流转.docVIP

新农村建设中集体建设用地使用权流转 　　摘 要 随着农业产业化经营的迅猛发展和农村劳动力的不断转移，农村集体土地使用权流转速度已经明显加快，规模也正在不断扩大。集体建设用地使用权流转是目前我国集体土地使用权流转中非常重要的一种流转趋势。为此，需要明确土地流转的收益分配，改革土地征用制度，建立和逐步完善农村社会保障体系。 关键词 集体建设用地 使用权 流转 中图分类号：F320 文献标识码：A 一、绪论 改革开放以来，我国国有土地使用权流转制度正在不断改革，但农村集体建设用地使用权流转制度改革的脚步却一直徘徊不前。农村集体建设用地使用权流转制度的完善与否，不仅直接关系到农业、农村、农民生活的繁荣和稳定，同时也关系到我国国民经济和社会的可持续发展。因此，对我国集体建设用地使用权流转制度进行分析和规范，具有十分重要的意义。本文在对集体建设用地相关概念进行分析的基础上，对集体建设用地使用权流转问题进行进一步的探讨。 二、新农村建设中集体建设用地流转的理论基础 （一）社会主义新农村建设的内涵和原则。 社会主义新农村建设是指在社会主义制度下，按照新时代的要求，对农村进行经济、政治、文化和社会等方面的建设，最终实现把农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社会主义新农村的目标。 实现社会主义新农村建设的目标，必须遵循以下原则：第一，必须不断解放和发展农村生产力，始终把改革创新作为农村发展的根本动力。第二，必须巩固和加强农业基础地位，始终把解决好我国人口吃饭问题作为治国安邦的头等要事。第三，必须切实保障农民权益，始终把实现好、维护好、发展好最广大农民的根本利益作为农村工作的出发点和落脚点。第四，必须统筹城乡经济社会发展，始终把构建新型工农、城乡关系作为推进现代化的重大战略。第五，必须坚持党管农村工作，始终把党对农村工作的领导作为农村改革发展的政治保证。 （二）集体建设用地流转的内涵与途径。 集体建设用地，又叫做乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地使用权是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。 《物权法》通过第128条及133条对流转的概念作了相应的规定，根据《物权法》这两条的规定并结合我国目前集体建设用地使用权流转的实践，笔者认为：集体建设用地使用权流转包括出让、出租、转让、转租、抵押五种具体途径。 三、当前我国集体建设用地流转存在的问题 （一） 缺乏明确的法律依据。 根据《土地管理法》第63条规定”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。这对于如何对集体建设用地进行流转和规范并未予以明确规定，这就给实际操作带来了很大的困难。尽管多数地区根据自身具体情况，制定了一系列关于集体建设用地流转的有关规章制度与条例，但由于缺乏明确的法律支持，往往很难良好的落实。 （二）私下交易现象比较严重。 由于缺乏对土地使用权予以依法登记的法律意识，农村集体建设用地自发流转和私下交易的情况仍然非常多。还有些未经批准直接将耕地转为建设用地，或未经批准将建设用地直接进入市场的集体土地，多为隐形市场交易，其交易行为扭曲。直接冲击土地利用规划的实施，使政府宏观控制市场的调控能力被削弱，土地市场秩序受到冲击，土地违法案件屡禁不止。 （三）利用集体建设用地变相搞房地产开发。 近年来，随着房价的不断走高，许多企业和个人看有利可图，便将临街的一部分集体工业用地或宅基地拿出来建商住楼，变相的搞房地产开发，不仅破坏土地利用总体规划的实施，而且扰乱了整个房地产市场秩序。 （四）重收益轻管理，没能很好的保护农民的财产权。 集体建设用地使用权流转过程中产生的收益及收益的如何分配是流转过程的关键。有些地方推行集体建设用地流转，关心的是收益分配，而对如何规范管理重视不够。在收益分配中，不仅乡镇一级参与了分配，也有一些地方的市县政府参与了集体建设用地流转中的收益分配，而且少数市县的分配比例还比较高。有些地方为便于组织管理和分享收益，上收集体土地所有权，将村民小组的集体土地所有权上收为村集体经济组织或乡镇集体经济组织，从而使农民的财产权得不到很好的保护。 四、对完善集体建设用地流转相关制度的建议 （一）修改法律条文，加强制度衔接。 《土地管理法》第63条限制了农民集体建设用使用权的流转。实际上，在大量的流转案例中，一些企业