房地产基础知识入职培训(版).ppt

培训纲领： 第一部分:认识1个行业 第二部分:了解2个流程 第三部分:掌握30个术语 第一部分 认识一个行业 (一)特点: 国民经济的重要支柱产业 温家宝总理在今年十届五次政府工作报告中明确指出:：“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。  1:关系国计民生 (由于住宅与房地产业关联度广，带动性强，它可以带动钢材、木材、水泥、化工、家装、家电等几十个产业部门和上千种、甚至上万种产品的发展。) 2:房地产发展是中国市场经济发展的缩影 3:属于第三产业 4:房地产行业是资源整合度(点\线\面)要求最高的一个行业. (二)发展过程: 1988年-1997年: 十年计划主体机制 1998年-2007年: 十年完全市场机制 中国房地产周期波动可划分为四个时期：即1979年～1985年为复苏期，1986年～1990年为发展期，1991年～1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。 2007年-今为国家调控期 (三)现状:  “健康论” “泡沫论” “宏观调控” (四)发展趋势: 趋势一：政策调控或将加强实施力度; 趋势二：房地产金融向国际化纵深挺进; 趋势三：规模化开发模式将成为开发主流; 趋势四：兼并收购将成为市场的一个方向; 趋势五：大集团“瘦身减肥”开始收缩战线; 趋势六：市场呼唤升级的专业服务(专业的投资商\专业的管理商\专业的运营商). 分解1 分解2 分解3 分解4 分解5 分解6 分解7 (二)成本生成流程图 第三部分: 掌握30个房地产术语 1、房地产： 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。 所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 协议出让 “招拍挂”:即招标、拍卖、挂牌 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。 5、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。 6、土地的使用年限： 住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。 7、土地成本的构成： 土地出让金+拆迁费用。 8、土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。 9、产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。 房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。 共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。 10、价格： 价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。 均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。 起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。 11、定金的规定： 定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。 它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。 如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。 这里需要注意定金与订金之间的区别