清枫华景营销报告.ppt

第一部分 国际国内经济形势 对房地产市场的影响 国际经济形势及其影响 国际经济形势及其影响 三季度全国企业景气指数回落:三季度，全国企业景气指数为128.6，比二季度回落8.8点，比上年同期回落16.1点； 中国经济增长速度明显放缓：前三季度，国内生产总值(GDP)同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点； 居民消费价格总水平(CPI)涨幅继续放缓：前三季度，居民消费价格上涨7.0%，涨幅比上年同期高2.9个百分点； 出口增速有所回落：前三季度，出口额10741亿美元，增长22.3%，回落4.8个百分点；。 沿海中小企业倒闭潮：受人民币升值影响，人力、原材料成本上升，加之此次金融风暴袭击，江浙、广东、福建等沿海地区以加工制造为主的外贸企业受到重创，多家中小型企业破产。 美国：由金融衍生品泛滥导致的次贷危机使得美国房地产一度陷入低谷，尽管美国政府接管“两房”，但并不能从本质上带动房地产的重新崛起。目前，美国房地产平均价格已经从高峰回落了30%—60%； 英国：自金融风暴以来，英国房地产市场交易几乎停滞，无力还贷者骤增7倍； 西班牙：金融危机面前，许多年轻人选择退掉租赁房屋，搬回与父母同住； 日本：日本央行行长白川方明10月20日指出，日本建筑业和房地产业可能出现倒闭风潮； 澳洲：受全球金融危机冲击，全澳拍卖成交率持续下跌，悉尼的月度拍卖成交率从2月份的62%下降到9月的54%，墨尔本9月成交与去年同期相比下跌30%； 韩国：房地产市场不景气，项目贷款减少，拖延向银行清还贷款的现象愈发严重； 泰国：由于泰国的房地产开发必须依赖部分外国投资，包括借款和外国直接投资。美国金融危机直接导致外资撤走，同时国内需求间接下降，房地产难逃金融风暴的打击。 第二部分区域市场现状 第三部分项目营销方向 论 证 龙湾别墅·和院 龙湾别墅·和院 龙湾别墅·和院 寒冬下，我们应该何去何从？ 营销要素 适宜的入市时间是产品顺利销售的前提，项目首期入市应避免房地产客群市场呈严重观望时期，等待产品价格趋于稳定，成交量逐渐增加，市场具有较为明确突破方向时进行相关产品入市。 营销要素 细节引发卖点，卖点成就产品艺术，周密的入市前期准备是产品顺利销售的保障，应从各项细节入手全方位提升项目的价值感，使项目成为体现尊崇感、厚重感的稀有奢侈品，将其打造成为区域产品中的黄金产品。 营销要素 规避区域其他同类产品的大众推广模式，根据产品特性制定相应的包装模式及推广渠道，使之形成具有自身风格的产品气质，以此达到形成产品品质差异化的目的。 营销要素 于销售前期，通过销售员自身良好的专业素养为客户成单奠定巩固的基础。同时成为客户可以信赖的朋友，朋友的话最值得相信，以此实现老业主带新客户的口碑传播效应，信任将是业主对销售员最好的肯定。 价值回归，强化产品竞争力 利用清华的文化影响，经过对产品的优化来塑造产品力 利用营销手段，弥补项目劣势，取得市场认同 推广方式上寻找不同，独辟蹊径，避开传统，创造唯一 第六部分项目营销及推广形象目标 价格调整原则 价格调整依据市场反映、客户倾向、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整 各月结合各户型走量情况，实行上浮、或隐性下调、调整折扣等措施，以便控制各户型的销售速度。 在同一销售周期内，每次价格调整幅度不宜过大，否则将不利于客户的积累、老客户推荐新客户，特别对项目后期销售影响较大； 配合各阶段价格调整将出台丰富的购房奖励措施，刺激各月销售。 价格策略 各阶段销售金额及面积 价格策略 开盘初期价格执行策略 忠实客户 优质客户 优惠反馈 在前期购买清枫华景产品的客户 （成为会员是享受房价折扣的一种方式，会员资历是将来优惠标准） 具有一定的社会地位和影响力的客户 （利用此类人士所享受到的优质服务，彰显项目品质，扩大影响力） 把实际价格体现在最忠实和最优质的客户上 产品遵循完善的开发管理模式，结合专业的项目操盘理念，要充分发挥每一个环节在项目产品营销过程中的作用 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济效益，并将项目理解成为雅戈尔集团与华清投资集团品牌运作的一部分，充分考虑对企业品牌影响力的继承和发展 通过产品力与品牌力的结合，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户，最终实现“满盘皆赢” 本案项目营销与项目推广形象的共同目标 产品及配套为区域最完美 最具领袖气质的开发商形象 文化贯穿项目的每一个角落 拥有长期稳定的客户团队 目标1 目标2 目标3 目标4 感谢聆听 ！ 2008 年 10 月 样板间参观 纯正的英式田园风格室内设计，具有优雅而高贵的气质，