合富辉煌深城投光明项目整体定位与发展战略报告185p2011年.ppt

深城投光明项目整体定位与发展战略报告;政策背景;1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议制定了进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策措施（国八条），进一步加强房地产调控。;收缩贷款;中国人民银行7月6日宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。 稳定物价被当局视为今年工作的重要任务，而市场预期我国物价指数会在一定时期内连续攀升，因此此时加息是我国央行对通胀压力所作出的提前应对。;5年内实现保障住房3600万套;政策背景小结： 自2010年起调控连续不断，与07年底的调控性质有明显的差异，预期将维持一段时间。 07年在国外次贷危机、经济衰退，国内急于保经济以抗全球经济危机 现今为亚洲范围内的通胀加剧，预期国内通胀仍维持较长时间，稳定物价成为中央主要任务 调控政策信心坚定、措施多样，压抑需求使短期内供求相对平衡，房价增长有所放缓，但同时也出现调控的负面效果。 从中长期看，通过政策手段压抑需求，并未能根本解决中低收入家庭住房问题，关键仍在于增加供应，商品房与保障房的双轨并行成为唯一的出路。;政策背景;深圳经济年增长率10%以上，CPI高位运行，房地产保值作用突显;深圳商品住宅供应量和需求量低位运行，价格平稳;深圳商品住宅成交集中在外围区域;深圳市GDP每年保持着10%以上的增长速度，经济总体的良好运行将依旧支撑房地产行业的发展。 受限购、限贷、限价等严厉的房地产宏观调控政策影响，大量楼盘推迟入市，全市商品住宅新增供应面积持续在低位运行，表现仍为供不应求。 深圳商品住宅成交均价并未出现大幅波动，运行依然较为平稳，短期内价格出现大幅波动的可能性不大。 深圳全市商品住宅成交依然集中在龙岗和宝安两区，未来两区将依然是深圳市商品住宅成交最活跃的区域。 ;政策背景;光明新区城市功能定位;“十二五”城市发展规划重心：稳定为主、关注产业发展;“十二五”城市发展规划北向延伸——市场热点集中;西部高新组团：以公明—光明联合中心区为组团主中心，以石岩中心区为组团次中心 功能定位： 打造成深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。 重点发展产业：以高新技术产业和先进制造业为主导产业；以产业集聚基地为主要形式。发展深圳市传统优势产业；利用农业资源优势，发展高新生态农业；利用旅游资源优势，发展现代休闲观光、旅游度假等生态旅游业。;产业规划格局：打造深圳重要的高新技术产业基地和生态旅游基地;企业名称;地铁6号线今年年底开始土建施工，预计201６年建成，深圳北站枢纽，终至松岗 ，连接龙华新城、石岩、光明新城、公明、松岗等片区 。在本项目1公里内有观光路站。 规划中的地铁13号线也将贯穿整个光明新区 广深港客运专线今年8月12号开通，在新区设有光明站，光明新区将真正实现广州、东莞半小时生活圈，40分钟可抵达香港。;街道;城市发展的北延伸;出让（转让）成交时间;区域价值点梳理： 深圳重点规划区域 西部高新组团 高新产业园区、综合服务区、生态旅游区 国际级知名企业集中地 轨道交通规划完善，拉近广深港城市间距离 教育配套成熟，将成教育强区;政策背景;区域竞争格局：新区未有商品房供应，购买力溢出流向福永、西乡;光明新区内潜在竞争项目明细表;外围区域典型在售项目明细表;典型竞争项目个案分析——宏发上域花园;外围项目个案分析——万科金色领域;外围项目个案分析——华盛西荟城;外围项目个案分析——招商观园;外围项目个案分析——桂景园;区域市场特征： 目前区域市场呈现供应空白期， 潜在供应量庞大，光明新区潜在住宅供应共134.26万㎡，其中商品房43.8万㎡，保障房90.46万㎡。 保障房主力供应户型以70㎡以下两房为主，商品房主力供应户型为100-170三房至四房为主。 2011年底至2012年中将迎来供应高峰。;政策背景;目标客户调研说明; 高层住宅潜在客户—— 【首次置业，地产投资】客户肖像卡;高层住宅潜在客户——【首置，都市白领】客户语录;高层住宅潜在客户—— 【首置，城市漂泊】客户语录;高层住宅潜在客户——客户对项目价值的认同点;按客户消费需求类别划分的梳理;客户;【婚房，首置，父母付首付类】客户语录;姓名;姓名;姓名;户型需求;对商业及物管的需求;整体客户总结;不同产品类型客户对项目价值点的认同总结;调查因素;不同片区客户对项目价值点的认同总结;;;*年龄*：