成都市2011年上半年房地产市场年报.docVIP

成都市2011年上半年房地产市场年报 一、土地市场分析 1、背景 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。 （1）其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 市区/类别 宗数 面积（平方米） 成交价（万元） 平均楼面地价（元） 平均溢价率 成华区 7 304457 264680 2766 29.85% 金牛区 2 9245 1001 325 0% 青羊区 4 198602 221270 2915 0% 武侯区 4 1569888 59261 1139 7.68% 锦江区 4 209932 242417 3200 6.38% 高新区 24 1551392 544891 1025 2.44% 合计 45 3843516 1333520 / / （2）成都郊县土地成交155宗，成交占总量的84.6%，成交金额134.8亿，占总成交金额的71%。成交量最多的为温江，共成交56宗地。金堂、大邑、蒲江、都江堰基本无成交量。 2、趋势变化 （1）、2011上半年成都土地成交量走势 从线状图看，2011年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡ 从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。 （3）土地流拍统计 6月10日成都主城区5宗土地拍卖，该5宗土地分别位于青羊区和锦江区，净用地面积共计约为418亩，其中包括青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.2925亩地块，青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块，青羊区万家湾四组81.1218亩地块和青羊区培风村8、9组114.1339亩地块，以及锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号93.9095亩地块。 成都市2011年上半年宗地流拍一览表 方式 用途 位置 面积（㎡） 起始价 交易状况 日期 备注 拍卖 二类居住用地 邛崃市平乐镇骑龙山 40933 80万元/亩 流拍 2011-1-17 / 挂牌 工业用地 天府街办前进社区一组 62605 11.2万元/亩 流拍 2011-1-17 / 拍卖 住宅用地（可兼容商业≤20%） 双流县西航港街道办事处 79912 260万元/亩 流拍 2011-6-3 / 拍卖 二类住宅用地兼容商业用地（20%≤兼容商业≤50%） 青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西 42483 楼面地价2900元/平方米 流拍 2011-6-10 / 拍卖 二类住宅用地（兼容商业≤10%） 青羊区万家湾四组 54081 楼面地价2900元/平方米 流拍 2011-6-10 / 房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果，就像炒股一样，很少有公司能够做到高抛低吸，所以才会不理性。目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力，只好作罢。三是本次拍卖的4宗土地位于光华大道，这里未来市场供应量大，竞争激烈。 （4）政策影响政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显. 2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，土地总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%。2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米。 (5)土地溢价率 回顾近三年土地市场溢价率变化来看，除2009上半年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，住宅用地平均溢价率仅为6.31％外，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，而2011年上半年，土地平均溢价率跌入2009年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。 附：（1）2011年上半年成都市主城区交易宗地位置图 （2）2011年上半年成都市主城区土地交