xx物业公司维修部管理工作手册.doc

某物业公司维修部管理工作规程 电梯故障维修操作规程 1.0目的：规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。 2.0适用范围：适用于物业小区内的电梯故障维修工作。 3.0职责： 3.1维修部领班负责电梯故障维修的组织监控工作。 3.2电梯分包公司和维修领班负责电梯发生故障时的紧急维修工作。 4.0工作程序： 4.1电梯发生故障后，维修技工应快速到达现场（10分钟内；分包公司要求在20分钟内）；先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置；根据不同的故障，进行相应的处理。 4.2机房常见机械故障及处理措施： 4.2.1电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机 检查轴承，如有发卡、磨损过大，则需更换轴承； 4.2.2制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制 动闸瓦，除去制动轮上的油污； 4.2.3限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承； 井道与轿厢。 4.2.4轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有 碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油；5.1电梯故障报修登记表 电梯操作规程 1.0目的：确保操作的安全性和正确性。 2.0适用范围：适用于小区电梯的操作。 3.0职责： 3.1维修领班负责监督管理工作。 3.2维修领班及维修技工负责电梯开启时的操作。 4.0工作程序： 4.1全自动运行 4.1.1将首层基站锁用钥匙将关机状态“STOP”打到运行状态“RUN”处。 4.1.2用专用锁匙打开轿箱内操作箱,把照明开关扳向“开”；把风扇开关扳向“开”,把运行停止开关扳向“运行”,将手动、自动开关扳向“自动”位置。 4.1.3按任一楼层,电梯将自动运行。 4.1.4锁上操作箱。 4.2手动运行 4.2.1将首层基站锁用钥匙将关机状态“STOP”打到运行状态“RUN”处。 4.2.2用专用锁匙打开轿箱内操作箱,把照明开关扳向“开”,把风扇开关扳向“开”,把运行停止开关扳向“运行”,将手动、自动开关扳向“手动”位置。 4.2.3选择到达楼层,按住关门按钮,直至电梯启动后,方可松手。 4.2.4到达指定楼层时,电梯自动打开门。 4.2.5锁上操作箱。 5.0支持性文件和记录 5.1电梯检查保养表 5.2电梯故障报修登记表 5.3电梯维修养护动态记录表 电梯故障应急处理规程 1.0目的：规范应急处理流程，保证电梯运行正常。 2.0适用范围：小区电梯故障处理。 3.0职责： 3.1维修部领班负责电梯故障维修的组织监控工作。 3.2维修领班协同维修技工负责应急处理。 4.0工作程序： 4.1停电造成电梯故障困人。 4.1.1发现市电停后，值班人员应第一时间赶到发电机房，保证发电机正常供电。 4.1.2发电机正常供电后，值班人员应会同护卫员检查所有电梯是否正常运行。 4.1.3如发现困人，按《电梯困人救援规范》处理。 4.2电梯技术故障困人。 4.2.1发现电梯突然停止运行或死机，第一时间检查机房是否停电。 4.2.2如发现电源供应正常，必须组织困人求援。 4.2.3困人救援按《电梯困人救援规范》处理。 4.2.4通知电梯保养公司派人检修处理。 4.3火灾 4.3.1当发生火灾时，应引导住户从走火通道疏散，切勿乘搭非消防电梯。 4.3.2当确定火灾发生后，护卫员可打破非消防电梯基站门边上的急停按钮开关,按下按钮后，电梯迫降基层，停止使用。 4.3.3消防员可使用专用消防电梯，进行救人救火。 5.0支持性文件和记录 5.1电梯故障报修登记表 5.2电梯困人救援规程 电梯机房管理规定 1.0目的：确保电梯及设备正常运行。 2.0适用范围：小区电梯机房。 3.0职责： 3.1维修领班负责监督及检查。 3.2维修领班协同维修技工负责日常管理。 4.0基本内容： 4.1每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得堆放杂物。 4.2保持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干湿温度计，机房温度不超过40℃。 4.3保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，挂于显眼处。 4.4毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。 4.5机房门窗应完好并上锁，非本职技工外，其它人员禁止进入。并注意采取措施，防止小动物进入。 4.6《电梯困人救援操作规程》和本规定及各种警示牌应清晰，并挂在显眼处。 4.7按规定定期对机房内设施和设备及消防器材进行保养维修，损坏的要及时更换。 4.8未经维修部领班允许，不得乱动电梯及机房所有设备的电源开关。 5.0支持性文件和记录 5.1电梯困人救援操作规程 5.2电梯维修养护动态记录表 电梯困人救援标准作业程序 一、目的 规范电梯救援工作的程序，确保乘客于电