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温和增长迎“新常态” ●文／中原集团研究中心 2014年临近尾声，市场在经过将近三个季度的萎靡之后， 背景下，受市场成交低迷影响，2014年各地方政府开展了大 于近期在一系列行政干预及信贷紧缩政策陆续退出之际，又逐 规模的救市行动。从地域范围来看，在全国31个省市自治区中， 渐有了起色。行政干预让位于市场作用，这将是大势所趋。中 除了重庆及西藏外，其他地区均不同程度地对调控政策作出了 国的房地产市场一直是“政策市”，其起伏的周期与宏观政策 调整放松，并出台了各类刺激性措施，主要涵盖限购措施集中 调控密切相关，而2014年的波动更是将之前被政策掩盖下的 取消、住房公积金政策调整、财政补贴刺激购房及普通住房标 市场因素凸显出来。 准调整等方面。 展望2015年，今年中央经济工作会议并未提及房地产业， 在各类政策调整中，涉及范围最广的无疑是限购退出。 这反而说明房地产业在国民经济中的地位暂时未被撼动，房地 根据中原监测，全国约有47个城市曾执行了住房限购措施， 产业无论是对于经济托底还是民生保障，都将继续承担重要作 而至2014年末，除了一线城市北上广深以及三亚等5城市之外， 用。在宏观经济承载下行压力之时，伴随着经济步入“新常态”， 全国其余城市均已基本取消限购。 中国房地产市场也有望回归理性，进入平稳增长期。然而，我 1．1。2土地财政依赖仍在各地积极出招托市 们也必须理性地正视中国房地产市场正在面临着的增长瓶颈， 面对楼市成交持续低迷的局面，2014年下半年起，各级 供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素，将成为 政府纷纷出招托市。各地方政府积极托市的背后，是地方财政 影响未来市场走势的主导因素，平稳增长、区域分化，将成为 收入增速出现持续下滑。从土地出让收入的绝对值来看，今年 未来发展的新常态。 前三季度，地方本级政府性基金收入中土地出让收入为31290 亿元，高于之前两年的同期累计值。但从土地出让收入增速来 1 政策托市信贷利好城镇化促长期发展 看，自去年第三季度开始持续回落。当前，土地出让收入依然 是地方财政来源的最重要的组成部分(2014年前三季度占比 2014年全国房地产行业各项指标均高位回落，同时各地 达到55％)，因此刺激销售从而推动卖地，以缓解财政收入增 市场分化差异显著，趋势性变化逐步显现。住房商品化经过十 速持续下滑，成为各地方政府托市的主要动因。 几年的高速发展之后，已告别初期的整体供不应求状态，部分 1．2信贷环境持续改善楼市迎来降息利好 地区商品住宅库存出现明显攀升。针对市场的发展演变，2014 1．2．1 住房信贷支持改善公积金促异地购房 年中央政府的房地产调控思路也适时作出调整。从过往的以“控 2014年房地产行业下行且对经济增长带来明显拖累，对 房价、抑需求”为政策导向，转变成当前“促改善、稳消费” 此中央从住房信贷、公积金等核心环节出发，调整放松相关政 的楼市调控目标。各地市场的分化及差异，也迫使一刀切的调 策，以期刺激市场成交复苏。9月30日央行与银监会联合发 控操作模式告终，地方政府被赋予了更多的自主空间。在市场 布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，将政策重点 调整的契机下，依然高度依赖土地财政的地方政府纷纷出台刺 从以往的鼓励首次购房需求扩大到支持改善购房需求，这符合 激政策托市，限购、限贷等肩负特定历史诉求的行政干预手段 市场从解决住房严重短缺向居住条件改善提高的梯度式转变。 也逐步地适