地产企业按揭贷款法律风险的防范及实例.doc

业主“断供”情况下开发商应该如何防范法律风险 作为个人按揭贷款关系中的重要角色——房产开发商，因其多数为购房业主的还贷义务承担阶段性的担保，一旦出现业主断供情况，银行都会首先要求开发商先行代还欠款，由此也导致开发商所面临的法律风险远远超过了销售时的预期。开发商在这种情况下如何尽可能的规避风险、减少损失，则成为不得不面对的问题。 开发商对个人按揭贷款承担阶段性担保的责任和法律风险 案例一： 2005年3月，某房产开发公司基于项目销售需要，与某银行签署《个人按揭贷款合作协议》，协议约定由该银行为开发公司所销售的某商品房住宅项目的购房者提供个人按揭贷款，同时由开发公司为购房者个人按揭贷款承担阶段性保证担保责任，即“开发商承担阶段性担保责任，开发商的保证期间（限）是银行放贷之日起至开发商办理完毕小产权证及其抵押权证并交银行执管”。项目进行销售后，购房者王某以按揭贷款方式购房，向银行贷款人民币40万元。2007年2月，开发公司按照合同约定将房屋交付给包括王某在内的业主，并于2008年1月为王某办理了房屋产权，同时按照银行要求办理了房屋抵押登记手续。2008年7月，该开发公司收到银行通知，因王某连续拖欠银行贷款达七个月，银行决定提前收贷，并要求该开发公司代王某偿还全部欠款。开发公司明确表示，房产公司为王某承担的是阶段性担保，在小产权抵押登记办理完毕后，该公司不需要对客户的欠款承担任何责任。双方经协商无果，银行将开发公司和王某共同起诉至法院，要求王某承担还款义务，同时开发公司对王某的欠款承担连带保证责任。 后经法院审理认定，开发公司与银行对于阶段性担保的保证期间约定早于王某与银行约定的贷款还款期限（还款期限届满为20年），视为没有约定，因此开发公司的保证责任应是直至20年贷款期限届满后六个月止。因此判决该开发公司对王某的欠款承担连带保证责任。 目前，多数开发商在与银行的个人按揭贷款合作中，均约定由开发商为按揭客户提供阶段性担保，阶段性担保责任在实务中往往被表述为“开发商的保证期间（限）是银行放贷之日起至开发商办理完毕小产权证及其他项权证并交银行执管”。而这种习以为常的约定，恰恰给开发商埋下了一个法律风险。因为该类似条款实际上约定的是开发商的“保证期间”，保证期间不是开发商承担的债务人相应债务的相应阶段，而是担保权人（银行）有权向担保人（开发商）追究担保责任的期间。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十一条规定：“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。”第三十二条：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。” 可见，以上保证期间的约定是错误的，或至少不清楚的。“银行放贷之日起至开发商办理完毕小产权证及其抵押权证并交银行执管”可以被理解为“保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”，而不能被理解为开发商承担的仅是一部分违约责任的保证责任。按以上表述和约定，王某贷款的履行届满期限是20年，也即在这20年之中，银行可以向开发商主张担保责任。王某当然最终也免不了被开发商追偿。 如果以上表述被调整为“开发商承担的担保范围为：自银行放贷之日起至开发商办理完毕小产权证及其他项权证并交银行执管之日期间，借款人因违反贷款合同对银行产生的债务”，则在此情况下，开发商就不用面临可能承担“漫长”的保证责任的风险了。 案例二： 2007年6月，某置业公司因项目销售与某支行签定了个人按揭贷款合作协议，协议约定该置业公司在办理业主小产权及抵押登记前，向银行提供业主贷款的阶段性担保。之后在项目销售过程中，该支行与购房者张某于2007年12月签定了《个人抵押借款合同》，合同约定张某同时以所购商品房作为贷款的抵押担保，如张某连续三期或者累计六期未如期支付月供款的，银行有权提前收回借款，同时张某还应承担违约责任。合同签定后，双方通过公证处办理了公证，并赋予了强制执行效力。2008年10月，因张某连续十期没有支付月供款，银行向张某和置业公司发出提前收贷的通知，并要求置业公司承担担保责任，先行代张某归还借款及利息、罚息、违约金等费用。由于置业公司考虑到自身风险，迟迟没有替张某还款，同时由于张某与银行所签定的借款合同并无置业公司一方签署并赋予强制执行效力，因此支行只有将张某和置业公司起诉至法院，要求法院判决张某还款，并由置业公司承担连带担保责任。 法院经审理后认定，张某未按期偿还借款，已构成违约，应当提前归还所欠的全部借款本金利息及相应违约金。但是由于购房者已将所购房房屋抵押给银行作为担保，按照