新景祥_长春高力_人民大街_商业综合体项目定位物业发展建议.ppt

长春高力人民大街项目定位及物业发展建议 定位引擎计划 -----------从项目联动视角，以城市地标的名义 我们的思路 第一阶段结论回顾 及项目条件变更 项目各地块相对独立，且单体地块自身条件存在局限，不利于单体地块形象树立 案例借鉴：沈阳?财富中心——CBD多功能综合体 案例借鉴分析：按一般城市开发规律，城市CBD区物态功能复合实现项目价值最大化 在项目初始条件下我们第一阶段对项目整体发展的关键研究结论1——项目整体定位 在项目初始条件下我们第一阶段对项目整体发展的关键研究结论2——各物业功能定位 在项目初始条件下我们第一阶段对项目整体发展的关键研究结论3——项目未来的发展愿景 我们认为项目各地块联动开发是实现项目价值最大化的关键 项目发展方向：融居住、商务、办公、酒店为一体的可持续发展的城市综合体 多地块价值联动情况下，项目核心物业的空间布局 项目条件变更：不考虑三地块整体开发，单一启动地块二 客户目标及核心问题界定 针对单开发地块二，高力目标为保证项目收益，快速回现，同时规避项目风险 我们本次报告要解决的核心问题 项目发展战略与定位 项目位于长春老城区核心区域，区域认知度高，具有发展中高端项目的区位基础 项目临近吉林省政府办公区，近长春市核心商业街道重庆路和西安大路CBD，城市资源丰富，人气旺盛，商办氛围浓厚 项目四周多破旧房屋，东侧和北侧被小高层包围，与人民大街隔离，仅南侧临单行道，整体昭示性弱，对项目形象和档次具有一定不利影响 项目四至： 东侧：两栋政府行政大楼，为小高层，阻挡了人民大街所带来的昭示性 南侧：临北安路，为一条单行道，对面为市政府保留建筑和本项目地块一 西侧：临文化街，街对面基本为破旧的低层的破旧房屋 北侧：5层政府办公楼 商业业态：四周沿街分布有沿街商铺，业态主要有日用品店，理发店，小吃店，影碟店，小服装店等，整体档次低。 道路交通情况：地块只有南面临北安路可实现交通通达，且为单行道，其他三面均有建筑物，交通通达性差。 项目地块目前为待拆迁的长春市第二实验中学，内有一幢日式保护建筑，项目开发需兼顾发展与保护的协调 项目地块目前由西面的日式庙宇和东面的长春市第二实验中学两部分组成。目前，中学教学楼建筑待拆迁，整个校园地块地平规整。 日式庙宇为东本愿寺旧址，长春市重点文物保护单位，外观有日式寺庙建筑特色，占地面积1万多平米。 可建设地块为3000m2（50m×60m）的方形地块。 资源盘点小结 项目发展战略与定位 我们基于市场、案例及项目区块三方因素对项目未来发展方向进行评判 5A甲级写字楼高端市场基本处于空白，市场容量及市场接受度有待验证 若打造写字楼，项目自身条件与环境匹配度较弱，需要通过技术处理来打造项目品质与形象 总结：项目具备发展写字楼的基本条件，但未来高端写字楼有效需求支撑不够，项目风险大 项目发展战略与定位 长春城市高端住宅分布在南湖沿线，主打强势湖景资源，市场销售状况良好，但市场缺失依托于商业繁华地带的城市豪宅类型 资源价值点：南湖（稀缺的湖景资源） 物业类型：多层、小高层、花园洋房 案例1：北京棕榈泉——凭借突破市场水平的产品品质及“中央公园区”的区域价值，全面超越市场价格水平，实现北京经典豪宅传奇 案例2：北京富力城——稀缺区位资源辅以独特的规划将富力城打造为城市中央高档大盘 案例3：华府天地——依托淮海路浓厚人文底蕴，引领城市顶级豪宅典范 适配度分析：本项目受地块条件限制较大，且缺乏稀缺资源的支撑，难以打造高品质的城市豪宅项目 项目发展战略与定位 长春市场上目前在售5个酒店式公寓项目，同时包括商业裙楼、纯办公间等功能，地段+配套+低总价吸引大量投资客和年轻白领 我们从案例出发，研究酒店式公寓项目成功的KPI体系，判断项目是否具备开发酒店式公寓的整体条件 案例一：天津?泰达国际会馆 ——依托五星级酒店、涉外公寓统一管理经营 区位:天津市南开区复康路7号增2号，项目四周紧邻大型商业中心、多家酒店和金融机构，如泰达商业中心、金帆酒店，各种配套齐全，离天津水上公园仅100米。 项目定位：天津泰达国际会馆集会馆，五星级酒店，涉外公寓和高档住宅为一体的综合体项目； 项目基础数据：建筑面积：6万平米，平层面积：2500平米； 产品特征：项目共24层，1-5层裙楼为会馆，其中3-5层为酒店客房共49套，6-24层分为A、B、C三个楼座，各楼座互不相通。其中AC为住宅，每层3户，B座位涉外公寓每层4户； 市场反映：2001年开盘均价近8000/平米，高出市场普通住宅近一倍，2005年最后一套单价实现11000元/平方米，仍旧是当今市场单平米的最高； 开发商：天津泰达集团是全国知名企业，并在天津拥有多家5星际酒店，拥有丰富的项目运作管理经验。