九峰小区营销策划案4.ppt

九峰小区社区商业营销报告;一、公司介绍 二、市场分析 三、项目分析 四、市场定位 五、营销策略 六、招商策略 七、二期建议 八、合作模式; 凌立地产介绍;1.公司介绍及资源优势;1.公司介绍及资源优势;1.公司介绍及资源优势;1.公司介绍及资源优势;2.公司操盘项目介绍;2.公司操盘项目介绍;2.公司操盘项目介绍;2.公司操盘项目介绍;2.公司操盘项目介绍;2.公司操盘项目介绍;2.公司操盘项目介绍;2.公司操盘项目介绍;2.公司操盘项目介绍;商业市场分析; 上世纪八九十年代，“五虎斗长沙 ”的浓浓硝烟已随风而逝，随着城市日新月异、新型商业业态纷纷涌现、商业投资主体不断入驻，新的商业布局正在形成。五一、东塘等传统商圈的不断完善饱和，红星、星沙、观沙岭等新商圈已经破壳而出，大托、黎托等规划商圈正加速孵化，长沙已进入多商圈时代。 长沙消费规模也不断扩大。2008年长沙市实现社会消费品零售总额1273.87亿元，同比增长22.8%，在26个省会城市中排名第9；在中部6个省会城市中位居第二。长沙不仅消费能力强，而且消费习惯前卫时尚，打造出了全国著名的消费品牌，如长沙歌厅文化、田汉大剧院、黄兴南路步行商业街、解放西路酒吧娱乐生活圈等都享誉全国。;新型商圈： 星沙商业副中心 捞霞商业中心 望城坡商业中心 观沙岭商业中心 马坡岭商业中心 黎托商业中心 红星商业中心 大托商业中心;长沙商业地产整体发展趋势;调研范围界定;区域消费特征;区域商业项目概况;区域社区商业重点项目介绍;区域社区商业重点项目介绍;区域商业市场总结;重点个案分析;购物类：超市、便利店、家居用品店、药店、烟酒店等 餐饮类：中餐、西餐、特色餐饮等 综合服务类：电脑配件、复印店、法律咨询、通讯﹑美容美发、房产中介、干洗、建材装饰等;白沙世纪佳园社区商业租金：20-30元/㎡/月;借鉴意义：;重点个案分析;同质产品类比分析;项目分析 ;项目概况 ;对外交通条件;SWOT分析;SWOT 策略 分析;项目核心价值提炼;项目定位;指以赢利为目的集零售、服务、办公、金融和非中心商务类功能于一体的区域。它是城市的精华、是城市的象征，是城市的心脏和脉搏。 ;表现特征： 住宅底商或社区内街区形式表现 规模适中——为社区或片区服务 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能 有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流;消费群定位 九峰小区及周边社区居民为主 终端消费客户需求特征 1、大多数人群消费主要集中于生活基本需求； 2、社区内的中青年人士有休闲娱乐的需求； 消费档次定位：中档 本社区及周边社区都是公务员住宅社区，已经决定了项目消费档次会是中等档次;客户定位; 本项目商业应作为项目高品质的生活配套，为居民提供日常生活所需，具备以下四大基本服务功能： 一、购物功能 主要为社区居民提供主、副食品和生活日用品； 二、餐饮服务功能 主要提供早、中、晚餐及订餐送餐服务； 三、综合服务功能 主要提供银行、邮局、电讯、美容美发、洗衣、中介、订花送花、数码冲印等； 四﹑休闲功能 主要为咖啡茶座、美容美发店、健身中心、网吧等;业态定位及商家;业态比例建议如下： 超市：17% 餐饮：20% 中西餐厅、咖啡厅：10% 美容美发、健身：15% 银行、邮政：3% 建材装饰家居：20% 其他：15%;平面分布模拟;以生活服务为主兼顾休闲文化的社区配套商业 个性色彩：情调的、悠闲的、便利的、全功能的;;价格定位（方式一）;市场比较法商铺价格测算; ;项目名称; 比较内容;物业市场均价建议（方式二:住宅对照分析法）;商铺市场均价建议; 因项目当前人气不旺，商业氛围尚需培养，故在前期租金会相对售价较低，考虑到项目是省政府公务员住宅项目，会带来较为稳定的较高消费群体，且消费能力较强，这些在租价作了较为合理的体现。;营销策略;目前存在的问题;项目东面路幅有60米宽，道路中间有绿化遮拦且无地下通道，不利于人流的导入。;个别商铺立柱较多，利用率低；商业价值大打折扣。 有些商铺面积大，总价高，影响其销售速度； 西边商铺通达性不够，人流量少，就目前而言，其商业价值难以实现。; 由于项目已经进入现铺销售阶段，许多问题已经无法规避。如何“扬长避短”，灵活采用营销上有效的策略来规避项目的硬伤，是现阶段工作的重中之重，也是我们凌立人最擅长的本领。;;销售方式建议：包租销售、租售并举; 找出项目本身能“跳出市场、独一无二”的最大卖点，即使它只是所有卖点的10%，但是却“放大聚焦它”将它做到100%淋漓尽致的发挥！ 因为该区域居民都是以公务员