潍坊宜海置业有限公司怡海锦城项目前期策划方案 新.ppt

5.2.4 策略4： 产品类型建议——滨海首席城市综合体 1、畅销多层 2、精品高层 3、龙头商超 4、商业街 5、高级幼儿园 6、泛会所 93 汇报结束 谢谢聆听！ 以上内容为我司结合市场情况对贵公司项目前期策划方案，若得到贵公司首肯，我方会继续针对项目和市场情况提交各阶段具体的行销策略。鉴于自身的认知，必然会存在一定的不足之处，望百忙中不莅斧正，劳神处，泥首以谢！ 94 * * 3.2 项目周边环境分析 本项目位于滨海经济技术开发区内，滨海开发区管委会和海港路东，海正饭店北；其周边主要环境分析如下： 1、位置；在区域位置上我们项目是具有绝对的核心优势的，不仅占据滨海区与主城区的咽喉地带，而且紧邻滨海开发区管委会和滨海顶级商业设施海正饭店！这是其他项目在短时间内没法比拟的。 2、环境：滨海区的整体环境优势尚未体现出来，但是看看其他城市新城区的发展轨迹，随着白浪河河畔景观带的改造，可知在这样的新城区板块上，必将起来的是具有现代特征的高档社区集群。 3、交通：海港路作为城市南北核心主干道，贯穿了滨海开发区和潍坊主城区，奠定了本项目的重要战略位置。 4、工业园：周边工业园区的发展，为本项目面向工薪阶层销售带来了天然良机。 61 1、地段：本案位于滨海开发区新城核心位置，独一无二的王者气质是其他项目无可比拟的 2、发展趋势：在潍坊市政府的规划中，滨海开发区是这个城市的未来，前景广告 3、轻轨：连接滨海开发区和潍坊主城区的城市轻轨 4、大盘品质：作为滨海开发区的项目，50万平米以上的规模营造了极好的大盘生活品质。本案规划中初步考虑的商超、小学、幼儿园、高层产品等均为本项目注入了高尚生活元素 5、亲水：本项目东临白浪河，可以在滨海开发区第一次打造河畔名宅的概念。 6、物业管理：本项目的大盘优势决定了本项目的物业管理将会具有一定的品牌说服力。 7、交通方便：项目四周临路、交通条件优越。 8、建筑品质：南派地产商在建筑品质方面一向是精益求精，建筑品质是本项目一大亮点！ 9、产品：我们将在纵观山东房地产发展历史中与本项目对应阶段和潜在需求特征的基础上，提炼最具有竞争力的产品组合。 3.3.1项目优劣势分析——本项目主要优势分析 62 3.3.2 项目优劣势分析——本项目劣势分析 1、生活配套不成熟。项目区域属于滨海开发区未来的新城区，现在处于雏形初现阶段，小学、医院、菜市场等生活必须的配套设施远未完善，从居住的角度来讲目前尚不成熟； 2、客户群体狭窄，滨海开发区多个项目即将集中亮相，而这个区域大规模人口迁入尚未成型，僧多粥少的局面短时间内难以改变。 3、区域认知度相对较低，潍坊市内客户对滨海新区居住环境存在一定的抗性，制约了部分投资置业需求 63 1、房价指数：大家洼为现在的滨海开发区主城区，大家洼房价均价大约在2200元/平米左右；央子街道房产均价大约在1900元/平米左右；而与本项目临近的几个项目的均价在2000元/平米左右，目前整个滨海开发区品质最好的达美水岸均价大约在2300元/平米。 2、房价分析：在山东经济相对较差的鲁西、鲁北一般县级市场上，房价水平基本上也都在2600—3000以上了；其他相对发达的县级市场价格更高。 3、区域综合分析：滨海开发区作为潍坊的未来，其房价水平一般来讲应该与潍坊城郊相持平，且会高于一般县级市场房产均价；而滨海开发区目前的房产均价水平却远低于一般县级市场。这种看得见的“剪刀差”一方面是由于滨海开发区现在处于发展的早期阶段、城区重心在不断调整、配套不完善而造成的，另一方面也说明了这个地区的房地产发展潜力是巨大的！——城市轻轨的建设将快速地缩小这种价格差。 3.4 综合分析 64 第四部分：项目整体定位思考 4.1、客户定位 4.2、项目定位 4.3、 项目案名建议 4.4、logo及vi运用 65 结合本项目的周边环境特征，结合周边项目目标客户来源， 我们分析 本项目的客户群体预计将会是以下人士： 现在的滨海开发区主城区人口东迁； 滨海开发区一般政府公务员 开发区各工厂职工 周边村民 异地购房人士 4.1 客户定位分析 66 相应购房消费特征主要如下： ·热衷中小户型 ·希望生活方便，特别是对附近幼儿园、学校极为看重 ·物业管理意识逐渐成熟 ·对价格比较敏感 ·对环境的舒适性认知度比较高 客户定位分析 67 4.2.1 项目定位的原则 市场唯一性 项目占地493亩，规划总建筑面积50余万平方米，在规模上具备大盘的实力与气质。 产品唯一性 在产品的性价比上我们一定要做到苛刻再苛刻，这样子才能让我们的项目在区域市场中具有绝对的冲击力，也才能完成开发商对项目第一阶段快速运作的战略目标。 通过创新产品，创新户型，创新园林景观、迫使竞争项目望尘莫及；在相同产品中我们走精细化路线，与竞争项目形