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基于目前容积率频繁调整情况下赋值思索 　　摘 要：基于目前容积率频繁调整的现状和不规范的容积率赋值现象，提出容积率赋值方面的一些建议，希望在容积率赋值的科学性、操作性和弹性等方面起到抛砖引玉的作用。 关键词：容积率；控制性详细规划；赋值；弹性控制；区位条件 中图分类号：TV212.5文献标识码：A 引 言 容积率直接反映了一片地区或一宗地的开发利用情况及其经济价值。控制性详细规划中在对容积率进行赋值时往往过于粗略，对城市内部不同的区域在开发特征上存在着差异性缺少考虑， 一、目前关于规划工作中容积率存在的一些问题 （一）指标赋值缺乏科学依据 多数情况单靠规划师个人的认识和惯性的经验拍脑袋而定，缺少足够的科学依据和说服力。 （二）指标赋值缺乏弹性 由于容积率赋值目前没有一套明确的方法，规划师往往针对同种性质用地给出相同数值的容积率数值，但城市发展速度越来越快，固定化的容积率取值方式完全忽略了控规本身的刚性和弹性内涵。 二、容积率赋值不科学和不断调整的原因 （一）控规的上位规划即城市总体规划或分区规划具有一定的预测性、能动性。在详细规划阶段，用地性质往往根据开发的需要而调整，尤其对于居住、商业服务业设施等出让用地；城市的基础设施建设也具有一定的不确定性，调整一条城市道路的线型，多架一趟高压走廊，就会造成出让地块规模的变化，控规确定的容积率也相应发生变化，总之，因为控规的上位规划具有的属性决定其容积率的调整难以避免。 （二）开发主体对容积率强烈的调整需求，城市管理部门压力巨大。控规的编制组织单位应该是城市人民政府城乡规划主管部门，而在实际工作过程中，这个权利往往由开发企业承担，尤其对于小地块的控规的编制，由于受利欲的驱使，开发企业会对编制单位和规划行政主管部门双向施压，甚至由上往下一级一级的做工作，直到容积率调整到自己满意为止，使得控制性详细规划法律性和权威性受到了严峻的挑战。 （三）城市建设过程中招商引资的不确定性。城市的发展不能固步自封、闭门造车，招商引资是各个层面政府机构高举的旗帜，尤其对于我国中原和西部城市。政府千辛万苦把商招来了，可开发商会跟政府提出很多苛刻的要求。 （四）容积率的赋值没有系统化、理论化。容积率的取值标准一直没有明确规定（个别的有，如中小学、工业），就是在《城市居住区规划设计规范》里也只有住宅建筑面积净密度的控制指标，而住宅建筑面积净密度和容积率不是一个概念，更别说商业服务设施及其它用地了。 三、基于目前容积率频繁调整情况下的赋值思考和建议 （一）根据人口规模初步拟定平均容积率。根据城市总体规划或分区规划确定的人口规模、居住和商业服务设施的用地面积，给这两种用地确定一个合理的平均容积率；商业服务设施用地参照现状周边的建设情况或利用类比法，参考同类城市商业服务设施用地的容积率数值。平均容积率应是地块开发控制时应保证的最低容积率，再根据下面的要求适当调整容积率数值。 （二）根据区位条件优化调整平均容积率数值。级差地租理论说明区位条件好的地块，产生的级差地租就越高，产生的高额利润就越多，也说明容积率的大小与区位条件好坏呈正比。 经过总结分析，区位条件要素可以概括为四个方面：1、、道路交通方面，。2、服务设施方面，周围的服务设施是否完善。3、外部的自然条件方面。4、负面影响方面。 （三）根据现状建设情况进一步局部优化容积率的数值，保证地块开发的可操作性。老城区尤其是建设密度较大的一些区域，由于拆迁量或安置户数过于庞大，按照常规给开发地块的容积率赋值，开发企业就无从收益，从而这些区域被长期搁置，久而久之成为城市的棚户区或建设的盲区。因此，就需要对老城区建设密度较大和拆迁量、安置户较多区域初步确定的容积率适当调大。 4、利用城市设计的手段对容积率进行复核。影响建设的因素很多，比如四周有无现状建筑、现状建筑的高低、地形高差是否较大、有无高压线的影响等等。控规地块内的建筑布局和周围的现状建设情况互为影响，控规地块建筑高度控制、容积率、密度等指标就受限也越来越大。 5、容积率的赋值还需要弹性控制。控规一旦批准执行，调整起来就比较麻烦，为保证规划管理的灵活性，需要给容积率的赋值弹性控制。即控规编制时指标的控制形式上表现为一个区间值，通过上、下限分别从区位条件的好坏控制用地的开发。 另外，运用“近实远虚”的弹性控制方式，灵活应对不同区域开发中的现实问题，其中： “近实”是指当开发意向明确或是近期待建、改造的地块确定容积率时，其值按照上面分析的方法初定、调整、复核的方法确定； “远虚”是对于远期用地的开发，大多为空地或建设受限较小的区域，该区域容积率的赋值将放宽限制，建议不做单个地块的容积率