不动产登记前买受人之期待权探析.pdfVIP

2014年第2期 暨南学报 (哲学社会科学版) 总第 181期 No 2 2()l4 JinanJournal(PhilosophyandSocialSciences) Sum No 181 不动产登记前买受人之期待权探析 王 春 ， (1黑龙江大学 法学院，黑龙江 哈尔滨 150080；2哈尔滨理工大学 法学院，黑龙江 哈尔滨 150080) [摘 要] 不动产登记前买受人之期待权与所有权保留买受人之期待权都是德国期待权理论 中比较成 熟之期待权类型。因法律规范之完备制度设计 ，期待权可成为交易之对象，自由移转、质押。在我国不动产 领域引入期待权理论 ，以其具有的处分效力、对抗效力增强对商品房买受人的法律保护力，提升我国消费者 的法律地位，促进我国公民资财融通之效率。 [关键词] 不动产；预告登记；所有权登记；期待权 [中图分类号] D913 [文献标识码] A [文章编号] 1000 5072(2014)02 0114 05 方面具有正当性。与此相 比，完善不动产登记 一 、 问题的提出 制度，在不动产登记程序制度设计 中寻求对我 国广大购房一族的保护方法更为适合我国当前 2012年7月1Et起施行的 《最高人 民法院 法律背景。在不动产转让过程 中，即使不适用 关于审理买卖合 同纠纷案件适用法律问题 的解 所有权保留，仍然可存在期待权。只要对我国 释》第34条规定所有权保 留不适用于不动产， 《物权法》已有规定 的预告登记制度和不动产 此规定对我 国理论界和审判实践中一向存在分 所有权登记制度进行更加完备、科学 的法律规 歧的所有权保留客体问题表 明了态度。可是部 范层面的技术设计，借助期待权理论保护买房 分学者所倡导的在商品房分期付款买卖中适用 人法律地位 的优势仍然可以发挥作用。 所有权保留制度，借助德国期待权理论 ，赋予分 期付款购房人具有可对抗房地产开发商以及第 二、德国不动产登记前买受人期恃 三人法律保护力 的构想在我国就暂时无法实 杞制毖法律经验的考察与夺析 现。随之产生疑问，在我国本已处于经济弱势 的购房人法律地位是否因此更加被削弱?笔者 期待权制度源于德国学者 的理论创设 ，围 认为并不尽然。我国不动产物权变动以登记作 绕其产生的争论一百多年来从未停止过，成果 为生效要件 ，如果一方面赋予登记以公信力，另 蔚为壮观 ，至今期待权理论仍令各 国法学家饶 一 方面又允许不动产所有权在登记 以外可约定 有趣味。究其原因乃在于其实践适用之广泛性 移转条件 ，在观念上难免发生矛盾 ，危害登记制 和交易上之重要性。期待权是指已具备将要取 度之公信力，妨害不动产交易安全 。司法解 得之权利的部分要件 ，依社会经济需求而受到 释之规定在保护我国不动产登记制度之公信力 法律保护的，产生确定性，可转让利用的一种财 收稿 日期] 2013——01——25 作者简介] 王 害(197s )女，黑龙江哈尔滨几，黑龙江大学法学院民商法学博士生，哈尔滨理工大学讲师 ，主要从事民商法学 研究。 基金项 目] 黑龙江省哲学社会科学研究规划青年项 目《自然债权研究》(批准号：13G。20)。 第 36卷 第 2期 暨南学报(哲学社会科学版) l15 产权。在性质上，期待权是一种既不同于物权 出卖人已不能再阻止买受人进行登记取得所有 又不