绿城集团房产品防缺陷报告.ppt

6、精装修房屋在前期设计和营造过程中，还必须考虑使用功能的合理性（如插座的个数、位置合理性，配电照明箱设置在封闭衣柜中、易跳闸等)和实用性（避免大量射灯和镜面的运用）。 业主希望有个安静的生活空间，建议电梯设计时必须考虑其隔音效果。井道设计时应避免直接紧挨卧室或书房。当井道设计与卧室或书房相邻时，充分做好隔音。同时，对于无机房电梯设备运行时的噪声也必须采取充分的隔音措施。 在住宅其他空间设计时，应注意： 产品与日常管理的结合 房产品的寿命是几十年甚至几百年，物管公司的使命就是通过管理和服务使房产品保值、增值。但我们面临的困境是，劳动力成本和日常维护材料成本日益上涨，物管费调升却颇为艰辛，导致一些项目出现严重亏损。如果，在房产品设计和营造阶段能够从节约后续管理的人力成本、维护成本和提高管理效率上多些思考，则管理项目永续运营的能力会高些。 1、出入口的个数、形式和物业安保人员的配备人数、管理效率息息相关。我们建议：一是避免非机动车入口、地下车库入口直接与市政道路相连；二是园区的人行入口采用门禁刷卡形式，业主持卡即可进入园区；三是当有地下车库入口必须与市政道路相接时，将道闸设置为能有效防止人穿越进入的栅栏式。 在出入口的设计时，应注意以下几点： 2、所有小区的出入口均必须考虑保安岗亭，保安岗亭应设计在进出道路的正中间，且从侧面开门方便保安人员进出管理，并考虑挑檐或雨棚。 3、出入口的进出道闸之间应紧密闭合，避免出现车辆在道闸未升起时仍能通过的现象。 4、在尺度偏大的出入口，应设计防泊设施来避免业主随意停车。 5、近距离感应卡式道闸应注意，刷卡感应区需设置在驾驶座方向并与道闸保持一定的距离。电动铁艺门代替道闸的形式由于车辆放行效率较低，不适合用于高密度住宅。 入口 1.5m 1、排水口首先应考虑排水量，避免开口较小，其次应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式，最后从损坏后能及时维修及时更换的角度，建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形（现在部分项目为定制式，需要半个月才能采购到）。 在园区道路的设计时，应注意以下几点： 1、从节能的角度考虑，地下车库的照明系统应分路控制，尤其是在有采光天井的节点周围。 在地上、地下车库的设计时，应注意以下几点： 2、地下车库的积露将引起霉变，减少设施设备使用寿命，因此建议在相对潮湿的地区设置机械风使地下车库形成空气对流，减少地下车库内部温差，从而减少积露现象。 3、地下车库中有大量的设施设备，需要日常检修或使用，我们建议应避免在地下车库单元入口设计停车位，否则，既不利于意外紧急事故时的业主快速疏散，也不便于日常业主进出。更建议不要在诸如设施设备房门口、排污井盖上方等处设置停车位，既不便于日常维护操作和业主通行，也带来一定安全隐患、不利于突发事件的处理。 1、会所内的一些对外经营的场所，尤其是一些24小时经营或经营时间较晚的功能（如便利店）应考虑单独向外开门，以便于夜晚期间会所关门后的正常运营。 在商铺、会所的设计时，应注意以下几点： 1、公共部位，在设计时应考虑后期的清洁，如屋顶平台应考虑可上人通道，以确保保洁人员能够对该区域进行打扫；立面门窗应避免出现做死，或被护栏遮挡等。 在建筑单体设计时，应注意以下几点： 2、赠送于业主的相邻两户露台应设计隔断，使其相对独立，避免纠纷和后期安全隐患。 3、各类设备房应充分考虑正常体型工程人员的进入与操作空间，并与室外形成有效高差，防止进水。 4、为防止消火栓试水检修时，水进入电梯，设计时消火栓应避开电梯门，同时，电梯前室地面铺装时需设不小于2%的反坡。 5、消防池水源应采用自来水与地下水相结合的供水方式，避免枯水期间无法保证消防灭火应急水源的问题。 6、公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免 业主可随意开启或关闭，做不到“人走灯灭”，既不利于管理，也将造成能耗浪费。 7、单元门禁锁具如采用电插锁的形式，地弹簧容易偏位，需要经常调整地弹簧。地弹簧调试次数过多后，复位精确度就大大下降，最终导致难以关闭，建议采用磁力片锁为宜。 8、关于公共部位的空调室外机，应设计在相对围合、隐蔽、且带有遮顶或雨棚的位置，防止安全隐患及雨天机器进水。 9、围墙与周界系统应紧密互补，围墙应具有一定的高度防止外来人员轻易攀爬，周界周边应避免种植竹类或藤本植物，从而降低误报率。 2、单元门设计时需避免开启过程中与其他物件发生碰撞，包括但不限于石材墙面、门牌指示、安全出口指示等。 3、户内厨房燃气管在设计时，应避免对排烟道产生遮挡，燃气表