第9章 房地产开发经营风险管(2016-2017-2)幻灯片.ppt

第9章 房地产开发经营风险管理 第9章 房地产开发经营风险管理 9.1房地产开发经营的风险识别 9.2房地产开发经营的风险估计 9.3房地产开发经营的风险的防范与控制? 9.1 房地产开发风险识别 9.1.1房地产开发风险的基本概念及分类 9.1.2房地产开发各阶段风险因素分析 9.1.3风险对房地产开发决策的影响 9.1.1房地产开发风险的基本概念及分类 （1）风险的定义及其本质 风险，一般是指由于从事某项特定活动过程中存在的不确定性因素而产生的经济或财务损失、自然破坏或损伤的可能性。 经济学上对风险的定义为：风险是在特定条件下，在特定时期内，某一事件实际结果偏离预期结果的程度。 从房地产投资的角度来说，风险可定义为实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 风险的如下本质特征： 1）风险存在的客观性 2）风险存在的普遍性 3）风险事件发生的随机性 4）风险事件的可测、可控性 5）风险与收益的共生性 （2）风险管理的一般过程 风险控制 风险防范对策 风险管理目标 风险分析 经验总结 风险事件分解 建立风险清单 识别风险事件后果 风险辩识 风险估计和评价 风险发生概率 潜在损失严重程度 风险定量评价模型 风险评价指标体系 风险回避 风险转移 风险自留 风险控制 风险利用 风险管理流程图 （3）房地产开发项目的风险因素分类 房地产开发项目风险类型表 序号 划分 依据 风险类型 典型风险因素 １ 后果 纯粹风险 自然灾害、意外事故 投机风险 市场供求风险 ２ 影响 范围 局部风险 项目分阶段风险、综合房地产项目中单一功能供求关系 总体风险 关键项目中工作拖延造成项目总进度延误的时间风险、政策风险、宏观经济状况 ３ 承担者 开发商风险 商品房供求关系风险、开发周期拖延时间风险 承包商风险 固定合同时的通胀风险、业主信誉风险 保险公司风险 自然灾害意外事故 ４ 可控性 系统风险 政策风险、宏观经济状况风险、市场供求风险、利率风险、自然风险 非系统风险 时间风险、经营管理风险、技术风险、财务管理风险 ５ 实施阶段 投资决策分析阶段 经营管理风险、政策风险 前期阶段 经营管理风险、融资风险、政策风险、时间风险 建设阶段 技术风险、经营管理风险、时间风险 租售阶段 市场供求风险、财务风险、时间风险 使用阶段 经营管理风险、市场供求风险、政策风险 ６ 来源性质 见表五 9.1.2房地产开发不同性质风险因素分析 （1）政治风险 （2）经济风险 （3）管理风险 （4）技术风险 （1）政治风险 风险类别 风险因素 政策 土地使用制度 住房制度改革 税费政策 房地产市场管理政策 优先发展政策 政府工作效率 城市规划 城市总体规划调整 分区规划调整 区域规划控制指标调整 社会 区域社会稳定度 区域文化与文明度 拆迁安置实施 （2）经济风险 市场 城市经济发展状况 供给风险 需求风险 产品价格变动 要素价格变动 财务 通货膨胀 项目有效需求 开发经营费用 收益现金流 资本价值 金融 金融政策 利率变化 汇率变化 抵押物赎回权 项目融资 （3）管理风险 经营管理 决策者素质 开发方案选择 合同管理 承包商选择 合作人选择 企业信誉 市场营销 时机选择 营销方式 广告宣传 持有期 项目控制 质量控制 成本控制 工期控制 安全控制 （4）技术风险 实施技术 规划设计方案 施工工艺与规范选择 材料及设备供应方式选择 自然条件 自然灾害 地质地貌 水文条件 区位条件 道路交通条件 城市绿化 城市污染 与城市中心区的距离 项目开发区域的基础设施条件 项目开发区域的文化教育设施 9.1.3 房地产开发各阶段风险因素分析 （1）投资机会选择与决策分析阶段 （2）前期阶段 （3）建设阶段 （4）租售阶段 （5）运营使用阶段 不同类型房地产及其风险管理差异 房地产类型 强调因素 风险管理差异性 居住物业 价格、区位、环境、配套、房型设计、单元面积比、住房政策、税收政策 开发规模不合理 ，产品定位失误面临更严重的供求风险 价格策略不当，销售不畅面临收益现金流风险 促销方式组合不当销售延误，遭受时间风险导致成本增加 住房制度变动，遭受政策风险 商业物业 投资方向、规模、选址、区域经济状况、设备档次选择、繁华程度、装修水平风格 投资方向不当，滞销空置，遇供求风险 投资规模过大，遇金融风险 供求风险 选址失误 物业管理水平低，影响升值潜力 ，物业形象差，遇资本价值 工业物业 选址 原材料产地及价格 产品消费市场状况，交通运输状况 物业设计及配套设施是否与工艺流程相协调 生产成本高昂产品滞销，投资回收期长，遇未来经营费用风险抵押收益现金流风险，金融风险 特殊 物业 基础设施 区域经济发展程度、规划设计技术经济指标、人口数量与结构、