【小组作业】“营改增”对房地产业的财务影响及对策研究.docx

目录一．绪论2研究背景2研究意义2研究方法2二． “营改增”对房地产业财务报表及其指标的影响分析3对资产负债表3对利润表3对现金流量表4对房地产企业财务核算方式5对房地产企业财务工作人员业务水平5三．政策建议及房地产业应对策略5创造良好的纳税环境。5进行合理的税收筹划5加强发票管理6提高会计人员的业务素质6合理选择合作企业6完善资本结构，提高自身的经济效益。6“营改增”对房地产业的财务影响及对策研究一．绪论研究背景自2012年1月“营改增”实施以来，试点地区由点到面再到全国，试点行业陆续涉及到“3+7”(交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业)，按照2016年3月5日两会政府报告的内容，可以知道原定于2015年下半年开展的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业的“营改增”，都向后延期至2016年5月1日执行，其原因在于（1）建筑业、房地产等不动产较多的领域，增值税进项抵扣范围还需要进一步明确。（2）进行“营改增”改革后，原本由地税部门征收的营业税转变成为由国税部门征收的增值税，这将改变原本的征收格局，国税部门工作量将大大增加，人力资源的约束给“营改增”顺利推行带来了一定的阻碍。（3）“营改增”实施后，如此大的减税规模，将会对财政带来不小压力。研究意义本文拟根据现行政策，对房地产企业“营改增”前后的财务指标的变化进行综合分析，从而加深对“营改增”的理解，增加对《税务会计》这门课程的兴趣。研究方法一、文献研究法准备前期，搜集大量关于“营改增”对财务的影响的研究文献，并对文献进行整理、归纳，了解“营改增”的研究现状。二、财务分析法本文对房地产企业“营改增”的研究是从营业利润率、资产负债率、现金流量结构比率、资产总额四个指标，查阅样本房地产上市公司所公开的财务报表数据，分析税改对三大财务报表的理论影响以及对企业在财务管理的影响。二． “营改增”对房地产业财务报表及其指标的影响分析理论分析对资产负债表从资产负债表和资产负债率来看， “营改增”实施后，增值税进项税额将从固定资产原值中扣除，其入账金额相较“营改增”前有所减少，因而，“营改增”后，房地产企业固定资产的净值就下降。其入账价值随之下降，造成企业资产总额下降。从负债方面看，“营改增”后，房地产企业将不再缴纳营业税，“应交税费”中将不再有“应交营业税”，而“应交增值税”一项金额会因销售不动产改征增值税而较税改前大幅度提高。假设税改后，房地产企业所承担的总税负保持不变，由于企业资产总额的减少，会使得其资产负债率提高，企业的债务风险增大。综上，资产总额应下降，资产负债率应上升。对利润表从利润表来看，营业税属于价内税，“营改增”后征收的增值税属于价外税。“营改增”后“主营业务收入”中是不含税收入（扣除增值税），就会导致利润表里的营业收入有所减少。房地产企业的营业成本主要由项目开发成本构成，而开发成本包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费(以下简称“建安工程费”)、基础设施费、公共配套设施费、借款费用、开发间接费，其中土地成本和建安工程费是占比最重的两项。房地产企业通常将建安工程、基础设施工程、公共配套设施工程外包给建筑施工企业，因此建筑业是房地产业重要的上游企业，也是“营改增”试点行业。建筑企业中大多数劳务工来自于零散的农民或建筑劳务公司，或是无法取得增值税专用发票，或是劳务公司将税负转嫁给建筑企业。因此，“营改增”都会导致建筑企业成本增加，税负加重，而增加部分势必会转嫁给房地产企业，从而导致房地产企业的相关成本上升。综上，营业利润率应下降。下表为企业模拟经营的利润表变化情况，作为参考。对现金流量表 现金流量表以收付实现制为计量基础，房地产企业实行“营改增”将对经营活动、投资活动、筹资活动产生不同程度的影响。对经营活动的影响在实际中，预售管理模式被大多数房地产开发企业所采取，这就使得房地产开发企业要在预售收入的当期以 5%的税率缴纳营业税，产生一定的现金流出。而“营改增”后，如果企业还以预售的方式进行销售，预售取得收入后就必须预先缴纳 11%的增值税税款，而项目公司对其开发成本中的工程款、材料款会延期支付，这就造成项目公司无法及时取得增值税专用发票，即在获得进项可抵扣前先缴纳了增值税销项税额，从而增加了企业的税负，加大了经营活动现金流出。对筹资活动的影响“营改增”改革完成时，金融保险业也将缴纳增值税，较之前征收营业税时增加的税负或将通过提高利率等形式转嫁到贷款企业，房地产企业为筹资而支付的现金流出可能会加大。综上，现金流量结构比率应增大。实证分析我们通过对15家房地产业上市公司2010~2016年公布数据分析，得到如下折线图。【在Excel中查看12张年报数据分析图】由图可知，理论分析有一定的可信度。但影响企业经营的因素远不止上文提到的部分，且房地产业“营改增”进行不过半年，指