073510【世联】许昌五女店镇800亩项目开定位及物业发展建议报告.ppt

易达地产许昌五女店镇800亩项目整体定位及物业发展建议;项目研究的工作阶段划分;*;许昌定位中原城市群核心城市，依托区位交通条件，具备与郑州一体化对接的优势;项目位于许昌市东郊镇区，距离市区16公里，城市规划范围外，区域认知低;项目紧邻311国道，毗邻中心镇区，通达性和昭示性较好，但资源配套匮乏;地块规模较大，具备低密度开发指标优势和地价成本优势;项目属性界定：三线城市远郊，区域陌生，无资源配套优势，大规模低地价住宅项目;本土成长型企业，对项目难度有一定认知，风险控制下期望实现一定的品牌利润目标;项目面临几大难题，核心问题是客户，如何成功启动项目开发是关键;基于项目核心问题的分析思路——;*;许昌紧邻郑州，属中原城市群区域中心城市，区位优势明显，发展前景看好;许昌市城市版图逐渐扩大，打造“一中心五组团”空间发展格??;许昌交通便利，在中原同城、郑许一体的导向之下，交通将更具优势;秉承工业立市的发展战略，第二产业占比高、增速快，成为许昌市支柱产业;产业支撑下经济增长势头良好，非公经济GDP占比较高，且比例仍在持续增长中;个体经济发达，造就了一批个体工商户，居民整体收入水平较高，且消费存在升级空间;与河南其它地市相比，许昌常住人口基数不高约430万，市区人口2015年有望突破100万;许昌市城镇化水平不高，伴随新区建设和三化协调，城镇化进程正在加速，城市框架拉大;许昌快速发展，产业支撑和非公有制经济主导下，为房地产发展和城市化进程加速带来支撑;许昌市房地产投资总额相对河南其它城市不高仍处于快速发展阶段，未来有很大上升空间;房地产市场快速发展，尤其近两年市场供应集聚爆发，需求呈稳步增长态势，未来竞争激烈;商品房均价不高、泡沫小，处于成本型向高速增长型市场过渡阶段，未来有较大上升空间;许昌地价不高，但总体呈现上升趋势，同时伴随北部新区建设，供地郊区化态势初显;本地开发商主导型市场，产品开发水平一般，未来一线开发商进驻将带来品质认知提升;处于快速发展阶段，伴随供地郊区化、房价、开发水平上升，客户郊区置业特征将逐步显现;*;按房地产价值梯级与驱动因素的差异，可将许昌房地产市场分为以下五个板块——;老城区依托成熟配套，价值实现较高，受空间限制，未来供地主要来自旧改;城南片区依托开发区产业打造相对独立的区域，主要面向产业人群和乡镇进城客户;;东城依托政务和环境驱动发展，目前核心区基本建设完成，未来持续向东发展至邓庄组团;目前开发热点区域，项目云集，价值较高，以改善需求为主，客户价格承受力较强;拥有强势规划利好和产业支撑，发展前景看好但目前尚处启动阶段，距离偏远、配套缺失;区域内开发热度不高，在售项目较少，价格平台较低，但物业形态丰富;作为远郊区域，以地缘客户为主，但已出现市区外溢客户，郊区化置业趋势初显;伴随规划推进，未来将形成三大板块格局，许昌新区北部和城东外延将成为郊区外溢板块;;*;;*;作为郊区化置业的独立一极，项目将面临来自区域间和区域内的双重竞争;区域间竞争集中于北部新区，通过生态环境、低地价以及低密度物业形态与之竞争;竞合大于竞争，采取跟随策略，共同炒热市场控制面积、以高性价比实现突破;邓庄未来与本项目存在竞争，可借邓庄发展之势，依托差异化产品及地价优势与其竞争;依靠小面积、高性价比的低容积率物业，形成差异化竞争，吸引市区外溢客户;*;开发模式分析目的和方法——;根据世联经验及已有成功案例总结，远郊大盘以不同核心驱动可划分五大开发模式;新市镇模式——通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施建立市镇结构体系;旅游地产模式——强势自然、人文资源驱动，打造旅游观光、休闲度假完善配套;产业驱动模式——通过具有盈利能力特色产业经营提升项目影响力，保证持续开发;主题驱动模式——通过社区特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区影响力，支撑开发;郊区化居住模式——城市发展阶段下，价格挤压或郊区化生活方式主导的置业模式;结合项目条件，郊区化居住模式为主要参考方向，可在成本控制下借助概念性主题驱动;*;本次客户策略制定方法——;全市范围内客户分类——寻找可能郊区化置业的客户;结合项目自身和客户需求特征进行匹配，以下几类客户不具备郊区化置业动因;结合项目自身和客户需求特征进行匹配，以下几类客户存在郊区化置业的可能性;价格挤压型——强烈的总价引导，城区市场供应超出其总价能力是其郊区化的核心动因;本项目而言，此类客户现状下郊区化置业动力不足，整体需求较隐性;现状下此类客户受总价挤压，逐渐开始显现，且呈现跨区域置业趋势;城市扩张、房价上升、项目自身完善，此类客户郊区化抗性逐渐可引导，且需求更加多元化;按区域划分，分为老城外溢和东城地缘，项目初期吸引东城地缘更具价格优势和距离优势;项目启动阶段吸引此类客户，主要面临北区竞争，总价控制和化解区域陌生是项目竞争关