三门峡陕州大道项目定位报告定.ppt

环境景观系统建议-----有情趣的道路绿化系统　 规划 建筑 户型 景观 配套 服务 物业服务展示 ALICE LISA JIM TOM ANDY LEON PETER JOEY LEE 1 2 3 4 5 6 7 8 10 11 12 13 14 15 9 规划 建筑 户型 景观 配套 服务 鑫地观点：精益求精的打磨产品，细致 周到的物业服务，注定本案成为精品。 从目前所售项目的客源来看，三门峡及陕县本地客户是本项目北区居住产品去化的主力军，而在三门峡本地中高端客户及半小时经济圈内注重养生度假的客户是本项目南区度假休闲产品的去化主力军。 从市场上主流户型来看，专业投资客户占购房者的比例不高，因此需要在建筑及景观上更加注重居住的舒适性； 客户分析： 客户来源 总体客户特征描述 对物业价值的需求点 北区居住区以陕县及三门峡本地客户为主，南区度假区以三门峡当地注重生活品质和疗养的客户以及半小时经济圈内的客户为主； 居住区主力客群为改善居住条件的二次置业者与分巢家庭的首次置业者；度假区主力客群多为二次置业或多次置业； 以自住客为主，投资客为辅； 有一定经济实力，注重圈层交际 对便利的城市生活有较强依赖感， 推崇异域文化，讲求生活品质 北区客户（高端品质居住区）： 关注产品较高性价比； 关注日常出行距离和公交等出行工具； 关注区域内各种生活配套； 注重生活品质 南区客户（高端度假休闲区）： 关注产品居住舒适度； 关注区域内及社区内各种生活配套； 注重产品品质和服务品质； 注重私密性； 关注区域价值提升； 注重享受生活和养生度假。 客户总结： 鑫地观点： 项目南区打造高端度假区，客群范围将由三门峡扩大到三门峡周边半小时经济圈，主要是以疗养休闲度假为主，客户多注重居住环境和品质，关注养生资源。 项目北区打造本地高品质居住区，客户主要定位为在三门峡区域内客户，包含陕县本地人及三门峡在陕县工作、对三门峡房价有抗性的客户，推广重点为打造品牌，快速去化，实现资金回笼， 开发建议 北京星河湾 万科城（深圳） 大盘开发模式案例 开发推售策略 案例选择： 星河湾（北京）1.项目背景 项目位置：位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，4环至5环间； 项目规模：用地面积 520 亩，总建面约 60 万平米 ； 开盘时间：05.6.18面市 市场环境：片区目前在售楼盘价格在5000-7000元/平米；受新政影响，房地产行业普遍进入淡市； 大盘开发模式案例 开发推售策略 星河湾（北京）2.项目规划 规模 用地面积520亩，总建面约60万平米， 分2期开发； 分期 1期建面21万平方米，建筑形式为9-11层小高层，1500套左右，商业街、幼儿园、小学、体育馆、会所等生活配套齐备； 2期产品预定为28层高层建筑； 另规划有占地11万平米的生态公园； 2期 生态公园 四季会 四季会体育馆 小学 幼儿园 商业街 1期 大盘开发模式案例 开发推售策略 3.启动期策略营造豪宅社区，高举高打，以超越区域平台的高价入市 北京星河湾项目开盘前投资15亿，近四年时间完成现楼、园林及各种配套，打造现楼美景全成品； 2005年6月，北京星河湾一期（地上）21万平方米产品以全成品面世，社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成，以全成品开盘； 为了创造完美的的天际线，不惜更改原来已通过的规划，减少了约5万平米的销售面积； 以住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享全方位构成产品价值； 植物搭配，重木轻草；多软绿， 少硬绿 引进了近百多种7000多棵树，保证 秋冬两季 1/3 落叶，1/3彩叶，1/3 保持绿色 北京星河湾 规划了总建筑面积 10000 余平方米的四季会，定位 于中国首家超五星级精品酒店 与亚太区规模最大、历史悠久 的国际知名物业服务公司—— 高力国际强强联手 大盘开发模式案例 开发推售策略 对本案开发启示： 1. 追求产品景观的卓越，不惜牺牲利润； 2. 极致打造社区园林，以园林带动销售； 3. 不遗余力打造社区配套，全成品开盘， 摈弃一般的低开高走策略，高开高走， 实现利润最大化。 深圳万科城：创新产品启动，综合物业类型产品组合 1、多种物业类型、多种产品、多种户型组合，降低销售风险，获取最大利润。 物业类型从小户型公寓、小高层、专利产品情景花园洋房、升级产品宽景house与联院别墅、到双拼别墅。跨度从68-270平米。用足容积率下，打造低密度亲地houses社区。 2、低开高走，物业类型组合逐渐走高，价格上升稳定 每期开发以综合物业类型组合策略 总体表现为产品低开高走，首期组合中走市场常见产品多层、小高层、花园洋房以及少量宽景house。二期主