2014使用--房地产开发与经营.ppt

房地产开发与经营（第三版） ;房地产业对相关产业的影响;房地产业对相关产业的影响;房地产业对相关产业的影响;第1章 绪论;1.1 房地产开发与经营及其特点;1.1 房地产开发与经营及其特点;1.1 房地产开发与经营及其特点;1.1 房地产开发与经营及其特点;1.1 房地产开发与经营及其特点;1.2 房地产开发与经营形式和内容;;;1.2 房地产开发与经营形式和内容;;;1.2 房地产开发与经营形式和内容;1.3 房地产开发与经营学科的建设;;房地产开发与经营学科的研究内容和方法;;;;;;;第2章 房地产开发与经营理论和策略;2.1 房地产开发与经营理论综述;2.1 房地产开发与经营理论综述;;（三）经济效益分析方法 1、净经济效益或净收益法：从每个项目的总收益中减去总成本，按照扣除项目成本之后的效益余额大小 2、计算期望成本的总收益率：总收益减去总成本，余额再除以总成本，按净收益百分比评价各项目 3、计算收益成本比例：期望总收益的现值除以期望成本的现值 4、计算项目投资成本的收益率：总收益与经营成本的差额，除以总成本;总项目效益同总项目成本的比率; ; 消费者市场是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。 （一）消费者购买动机 本能动机和心理动机;（三）消费者购买行为分析：解决何时购买、何处购买、由谁购买、如何购买的问题;2.2 房地产开发与经营策略分析;; 市场开发策略 （1）企业市场开发策略主要有：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型、多角型策略等；前两种针对老产品，为老产品寻求新市场，在原有市场上扩大销量，后两种强调增加新产品或使老产品更新换代。 （2）房地产业的新产品：房地产业在原有住房类型系列中增加新类型，或在原有住房基础上采用新技术、新材料、新设计而开发的房屋。 （3）从我国房地产市场现状看，一方面要盘活结构性积压或滞销的房地产；又要运用市场开发策略，为企业占有市场、得到市场的认可创造条件。;;2.2 房地产开发与经营策略分析;1万科企业股份有限公司 2广州富力地产控股有限公司 3保利房地产（集团）股份有限公司 4中海地产集团有限公司 5碧桂园控股有限公司 6合生创展集团有限公司 7恒大地产集团有限公司 8雅居乐地产控股有限公司 9招商局地产控股股份有限公司 10金地（集团）股份有限公司 11星河湾地产控股有限公司 12中国奥园地产集团股份有限公司 13深圳市鸿荣源房地产开发有限公司 14京基集团有限公司 15深圳华侨城房地产有限公司 16卓越置业集团有限公司 17珠海华发实业有限公司 18方圆地产（集团）控股有限公司 19广州市城市建设开发有限公司 20佳兆地产（深圳）有限公司;2.2.3房地产价格策略 （一）房地产产品的生命周期和市场周期;（二）不同时期房地产价格策略;（二）不同时期房地产价格策略;成长期应采取的策略 成长期商品房的特点： 产品逐步被市场广泛接受，产品供不应求，销售量高速增长。 初步形成标准化设计，进行批量生产，不断降低生产成本和提高利润。 出现市场竞争。 应采取的对策： 不断进行市场调查，改进设计，使之更加完善。 适当提高房价，以增加赢利。 开辟新的市场，扩大市场渗透。 利用优质的售前、售中、售后服务，争取用户，扩大销售范围。;成熟期应采取的策略 成熟期商品房的特点： 生产模式化。设计被正式确定为标准化设计，并广泛认可、接受。 商品市场房总面积猛增，供求基本平衡，市场趋于饱和。 市场竞争加剧。 应采取的对策： 提高产品质量，以优质取胜。 保持市场价格，努力维持市场占有率，将经营利润维持在较稳定水平。 增加配套服务项目，提高服务质量。 ;衰退期应采取的策略 衰退期商品房的特点： 新式房屋产品出现。 竞争对手转移到新产品领域。 产品供大于求，出现滞销现象。 应采取的对策： 将成本控制在最低的标准之内。 采取灵活降价方案，扩大销售。 扩大销售渠道，强化促销手段。; ;2.3 房地产开发与经营决策;（1）损益值得的大小与决策对象所处的自然状态和决策者提出的策略有关； （2）确定型决策：当只有一种自然状态，或可以准确地预测未来的状态时，自然状态就不是随机因素，客观条件是肯定的、已知的； （3）风险型决策：当不知道未来究竟会出现何种自然状态，但知道各种状态出现的概率时，决策者采取任何策略都需要承担一定的风险；以综合考虑各种技术经济指标值及其发生概率的期望值作为评价标准； （4）不确定型决策：既不知道未来出现何种状态，又无法估计各种状态出现的概率时的决策；决策取决于决策者的经验和对待风险的态度。 ;开发与经营决策原则： - 遵守政策法规的原则 - 取得最佳效益的原则 - 风险意识的原则 - 定性分析与定量分析相结合的原则;2.3 房地产开发与经营决策;;;2.3 房地产