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基于标准化下绿色地产营销模式探析 　　摘要：本文以标准化住宅研究为导向，结合目前住宅的可持续发展方向，提出了绿色地产中以健康、舒适、安全及便利四个维度的营销模式。 关键词：标准化，住宅，绿色地产 1 引言 随着国家对房地产市场调控力度的加强，房地产市场的差异化和高品质愈加成为在竞争中取胜的重要因素。而作为新兴理念，绿色地产、低碳地产是房地产业发展的必然趋势，其所倡导的节能、环保、低碳的开发建设理念，及其相应的技术，已成为房地产行业的核心竞争力。 2011年上半年，我国房地产市场在“国八条”及相关政策的调控下发生了一些积极的变化，多数城市房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降的态势，建设类指标和销售类指标同比增幅回落，市场总体平稳发展，保障性安居工程建设着力推进。而绿色开发、绿色建筑依然是业界的焦点话题。 另外，我们也需要认识到，住宅的产业化也会随着限购政策的到来也将得到快速发展。住宅标准化研究就能很好地体现这一点。但是，如何衡量标准化住宅的合理性及科学性，以及在未来的营销策略中体现其优越性，成为了目前房地产企业所面临的难题。 针对上述问题，结合标准化，以绿色地产营销为策略，探寻一条基于标准化下的绿色地产营销模式及对策成为我们地产商的紧急任务。 2 绿色地产定义及简介 绿色地产是绿色建筑与地产形式结合的新型健康地产，是国家提倡的地产发展方向。绿色地产不是一个单纯的技术叠加或成本叠加的方式。首先，在项目前期定位设计阶段，就已经启动了绿色定位和绿色设计，将绿色开发完全融入项目开发过程中。其次，会按照项目的具体情况进行绿色定位，根据项目情况选用合适、正确的绿色技术和策略。最后，工程建设成本应控制在合理范围之内。 3 绿色地产在地产中的作用 企业获得效益无外乎两点：一是开源，即如何很好地营销产品及开发产品；二是节流，如何以最低的成本实现产品的功能。 对于一个负责任的企业来说，广义的效益应该包括：自身的利润经济效益、社会效益及环保效益。目前，全世界能源紧缺、雾霾、SARS病毒、肺癌等疾病一直威胁着人类的健康生活甚至生命。所以，无论从经济效益、社会效益还是环保效益来说，为居民提供一个健康、舒适、安全及便利的居住环境，理所当然成为了绿色地产商发展方向标。 4 绿色地产的营销理念与模式 有好的产品，如果得不到很好的推销，那也是一个垃圾。以客户为中心，让客户确确实实体现到绿色地产带来的种种好处的销售理念与模式成为了本文的研究重点。 4.1 绿色地产的营销理念 房地产行业是我国国民经济支柱性产业之一，同时也是我国碳排放较大的行业。在大力提倡以节能、减排、生态、环保为核心的今天，房地产行业也兴起了一场绿色住宅运动。健康、舒适、安全、便利理所当然成为了以后住宅的发展重点。 健康住宅的营销理念 人类居住健康问题的挑战引起了全世界居住者和舆论的关注，人们越来越迫切追求拥有健康的人居环境。今天的住宅建设要确保居住者广泛意义上的健康，包括生理和心理的，社会的和人文的，近期的和长期的多层次的健康。同时，社会的快速发展，人类的物质文明得到了很大的提高，但是与建筑工程所引起的装修病、空调病、肥胖病、呼吸病等疾病频频发生。所以，作为房地产企业，应将以居住与健康的新价值为目标，积极促进健康住宅建设事业的发展，共同建设健康、安全、舒适的环保型人居环境。从健康概念上分，健康住宅分为居住环境的健康性与社会环境的健康性。按照《健康住宅建设技术要点》的要点规定，居住环境的健康包括住区环境、住宅空间、空气环境、热环境、声环境、光环境、水环境、绿色环境及环境卫生。社会环境的健康性包括：住区社会功能、社区心理环境、健身体系、保健体系、公共卫生体系、文化体育体系、社会保险体系、健康行动及健康物业管理等方面。从设计阶段，我们就应将健康理念贯穿与我们设计中。 舒适住宅的营销理念 人们物质生活水平得到了大幅度的提高，健康诚然很重要，但住宅的舒适度也必不可少。自南京朗诗地产提出“恒温、恒湿、恒氧”概念以来，国内很多房地产企业陆续紧跟其后，将舒适地产作为研究与营销的重点。北京当代节能，建设了一系列的以MOMA为品牌标识的绿色生态项，得到了较好的推广。上海中鹰集团下的房地产企业，从事专业的大型高档豪华社区建设、工业厂房等建筑项目的开发，平均年开发量在30万平方米以上。种种现象说明，现在人们对住宅的“舒适”度要求越来越高，我们应抓住机遇，将室内舒适度，特别是室内热舒适纳入到我们的营销重点中来。 安全住宅的营销理念 1976年的唐山大地震、2008年汶川大地震、2011年日本大地震及海啸给了我们很大的警钟，住宅的安全性不容忽视。这些是宏观