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浅议信赖利益保护下违约赔偿责任 　　摘 要：除《合同法》规定的特定情形外，一房数卖的数个买卖合同都属于有效的债权债务合同，在地位上是平等的。出卖人可以选择其中某一买受人交付房屋、办理过户登记手续而移转房屋所有权。买受人可以依据实际情形选择请求撤销合同、请求出卖人办理过户登记手续或请求解除合同、赔偿信赖利益损失等。按信赖利益原则来赔偿买受人的损失，能较好地保护买受人的利益，抑制一房数卖行为。 关键词：违约赔偿责任；信赖利益；一房数卖 中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）07-0065-04 基于近年来房价上涨，出卖人为追逐经济利益，一房多卖现象不断出现，一定程度上影响了交易安全和导致了诚信危机。从法律角度而言，一房多卖涉及合同法范畴，也涉及物权法的范畴。目前，这类案件不断涌向法院，由于当事人起诉的请求权基础不同，救济方式也不一样。买受人如何选择有利的保护方式保护自己的利益，以及法院如何有效抑制出卖人过分追求不正当利益、减少一房数卖的发生是一个棘手的问题。 一、“一房数卖”的法律性质分析 一房数卖是指出卖人先后或同时签订数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人的行为。一房数卖有以下几个基本法律特征：（1）出卖人与多个买受人订立了多个房屋买卖合同；（2）以同一房屋为标的物：（3）只能有一个买受人能取得房屋所有权。鉴于我国对不动产物权变动的立法模式采取的是债权形式主义的物权变动模式，不存在物权变动的无因性，须以债权合同加上过户登记手续来实现物权变动。房屋买卖合同体现的是权债务关系，债权是相对权，对人权，一般情况下不能对抗合同外第三人。房屋过户登记是物权行为，直接导致房屋所有权移转。但依我国《物权法》第十五条规定，①房屋过户登记与否不影响合同效力。签订房屋买卖合同而未办理过户登记，出卖人仍然是房屋所有权人，享有所有权的权能，出卖人实际上有权一房数卖。买受人没有办理过户登记手续，不可以主张房屋所有权，但这并不影响合同的效力，其享有对房屋的期待权，可以主张债权。 按照民法一般原理，债权不具对抗性，不能成为侵权行为的对象。侵权的对象只能是如物权、人身权等具有对世性的绝对权。我国《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。原因就在于债权不能成为侵权行为的对象，债权不具有对世性。但是标的物具唯一性，对某一买受人履行合同后，出卖人对其他买受人就会发生事实上给付不能，也即一个合同履行的同时也意味着其他合同的违约，因而，他对其他买受人受到损失是明知的，可以依违约责任追究出卖人的责任。但哪一份合同应当实际履行，法律无明确规定。 二、“一房数卖”的救济方式 （一）先买受人的救济方式 1.合同无效请求权。一房数卖，上文已经阐述，一般情况下都是有效的，但我国《合同法》第五十二条规定的五种情形除外。②依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，③如买受人能证明出卖人与第三人间存在恶意串通的情形，买受人可以提起确认之诉，请求法院确认出卖人与第三人之间签订的房屋买卖合同无效。只要买受人有足够证据，法院就应该支持该请求。但在审判实践中，一方面，买受人一般难以找到令人信服的证据证明有《合同法》规定的五种情形之一存在，他们没有足够能力去完成举证责任，因此，请求确认合同无效之诉在审判实践中很难得到支持。另一方面，这类案件在一房数卖中也只占极少数，绝大多数的一房数卖都是属于数个合同都有效的情形。 2.行使撤销权。撤销权是债权人享有的对债务人所为的危害债权行为，可以申请法院予以撤销的权利。对撤销权，我国《合同法》第七十四条有明确规定。④但在一房数卖中，如出卖人以明显偏低的价格将同一房屋又卖给其他买受人并办理了过户登记手续，先买受人能否行使撤销权以保全自己的合同债权值得研究。因行使撤销权的目的在于恢复债务人的责任财产，而不是保障债务人能给付某一特定物。但在出卖人移转该房屋所有权导致其责任财产减少、其资产不足以清偿买受人的债务时，买受人应该有权行使撤销权以保障其债权。 （二）未取得房屋所有权的买受人的救济方式 1.请求交付房屋或办理过户登记手续。在房屋买卖合同有效的情形下，如下买受人提起给付之诉，要求出卖人履行合同，办理房屋过户登记手续的，法院应当支持。其一，一房数卖的买受人都未办理房屋过户登记手续，已合法占有该房屋的买受人可以请求出卖人履行办理过户登记手续等合同义务的；其二，一房数卖的买受人都未办理房屋过户登记手续，也没有合法占有该房屋的，已支付购房款的买受人可以请求出卖人履行办理过户登记手续等合同义务的；其三，一房数