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REITs融资模式及在我国的可行性浅析 第一部分 融资方式概述 　一、REITs简介 REITs，是英文Real Estate Investment Trust简称的复数，即房地产投资信托基金。是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上来讲，它是一种资产证券化的方式。 （一）REITs模式理论介绍 从理论上讲，REITs可以分为以下几类。 １．根据REITs的组织类型分类，可以分为契约型和公司型。 ２．按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。 ３．根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类： 权益型 (Equity REITs)。权益型直接投资并拥有房地产，收入主要来源于属下房地产的经营收入。投资组合视其经营战略的差异有很大不同，投资者的收益不仅来源于租金收入，还来自源于房地产的增值收益。 抵押型（Mortgage REITs）主要将募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的租金和增值收益。 混合型（Hybrid REITs）。此类信托带有产权信托和抵押信托的双重特点，不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。 从国外经验来看，无论是数量还是市值，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。 （二）监管机构实际探讨的试点情况介绍 １．央行主导的封闭式债券型REITs。这是一种抵押型债券属性的产品。偏信托，只是把物业进行金融证券化衍生，地产业主可继续持有物业所有权，通过良好的租金收益向投资者保证还本付息。为防范风险和保护普通投资者，这种产品主要面向银行间市场机构投资者，属于私募性质。 ２．证监会主导的开放式股权型REITs。 证监会版REITs是一种股权类产品，原业主需要让出资产所有权，面向所有投资者，属于公募性质，在设立审批和信息批露方面必将受到严格的监管。 （三）离岸型REITs介绍 离岸型REITs，即内地的商业物业在内地以外的资本市场上市发行的房地产投资信托基金。具体而言是将内地商业物业产权经过一系列的产权置换和结构调整，将产权转移到注册于海外的特殊目的公司（SPV），或者叫离岸特殊目的公司（BVI），SPV公司以资产包物业为依托在海外市场发行REITs。 二、私募融资简介 从私募的定义来讲，私募（Private placement或Private offering）就是私下募集或私人配售。私下的意思如上：第一，不可以做广告。第二，只能向特定的对象募集。所谓特定的对象又有两个意思，一是指对方比较有钱具有一定的风险控制能力，二是指对方是特定行业或者特定类别的机构或者人。第三，私募的募集对象数量一般比较少，比如200人以下。 从市场案例来看，私募融资有以房地产投资收益权为抵押的房地产信托，也有凭借企业独特的发展模式，高成长性的发展态势，一言以蔽之，就是以企业的无形资产和发展前景为凭借，引进战略投资者。换言之，第二种私募融资方式完全是一种不以任何实物资产为抵押的信用融资。 具体而言，企业采用什么样的融资方式，须统筹考量可行性和成本收益原则，最关键的是，企业拥有的资源和实力起着决定性的作用。 第二部分 各种融资方式优劣势分析 一、REITs理论模式分析 根据我国法律制度环境和房地产物业的普遍现状，据相关人士研究，我国发展REITs有三种可能路径： （一）信托计划模式 REITS 的结构要求考虑，REITS 产品是一种集合资金投资计划产品，信托计划是最符合REITS产品要求的结构。信托计划模式的优势在于从结构上可以确立受托人和资产管理的职能，在保证REITS 的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托单元持有人的利益。从发展我国REITS 产品的角度看，房地产信托产品的成功发行只能证明房地产业的融资需求和证券市场对低风险产品的需求。如果将房地产信托产品延伸为REITS 产品，其发展路径将需要克服产品设计和法律制度上的障碍。 第一，我国的房地产信托产品与REITS 在本质是不同的产品。现已推出的房地产信托产品是固定收益类产品，有到期日和预期收益率，其本质上是债券类产品，所推出的项目属于信贷融资。REITS 是以房地产为投资对象、有分红和相关税收规定的投资产品，属于股权类的投资产品。 第二，如果以信托计划为基本模式，建立类似于REITS 的投资实体并发行上市，投资者持有信托单位或进行转手交易，在实施中会遇到现有法律制度在信托合同数量、收益权凭证和证券定义等方面的障碍。 第三，房地产信托产品