商业地产产品定位浅析.doc

如何提高商业地产商业地产产品浅析我国的商业地产近年来保持着增长势头，但发展的同时问题也很突出，一方面是空置率居高不下，另一方面是失败的例子屡见不鲜实现商业地产价值的最大化，这是诸多开发商和地产人的初衷与梦想，但是如何实现这一理想的目标，用什么方法解决这其中的一系列问题，则是困扰开发商的一块心病。基于这一出发点，结合案例，“精准定位”的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。商圈特征分析客户类型分析消费者定位商业业态定位，精准定位， “精准定位”的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。 1、三大分析要素 商圈特征分析、客户类型分析、竞争商圈分析体现了“精准定位”中“精”的概念，是设计商业定位的前提。商圈特征分析商圈是一个地理概念，同时也是消费概念，商圈特征分析首先要明确商圈的辐射范围，确定辐射范围要考虑交通、如有没有地铁，公交线路是否方便，停车场有多少，拥堵状况等。各种消费的半径是不同的，日常用品消费半径是车程30分钟左右，餐饮消费的半径则可以很大，最长可以忍受车程一小时左右。除此以外，确定商圈辐射范围还要考虑消费人群规模、时点人流量、区域内的消费类型、消费能力等方面。 客户类型分析客户类型分析是消费者定位的基础，一个商圈可以细分多种客户，普通居民、高档社区居民、写字楼白领、党政机关/各大部委工作人员、流动客户群等，不同类型的需求重点不同，细分客户类型后可以看商圈能重点满足哪类客户的需求。 不同商圈间存在拉扯力，就消费者而言，有从其他商圈转过来的，也有被其他商圈吸引过去的，所以必须了解竞争商圈有哪些，这些商圈内各种业态的供给情况，商圈是什么特色，吸引的消费者类型等。分析竞争商圈的目的是确定和所开发商业的竞争关系，差异化的定位能共享消费者，相似或相同性定位，则增加开发难度，需要在竞争商圈的基础上有所突破。消费者定位在消费者分析的基础上，对商圈内所有的消费者或潜在的客户群进行研究，研究的重点是他们各类消费的消费行为、消费模式，包括各类消费的金额、频次、消费半径、消费时间、消费追求价值等方面。商业业态定位商业业态定位相对复杂，涵盖商业业态的经济价值分析和业态组合定位。一种商业的业态能否成为市场上稀缺性业态，则要参照现时项目所在区域内的供应产品，是急需，还是短缺？如果不是处于急需和短缺的状态，那么就需要寻求消费者所需而短缺的产品而进行定位，也就是说，必须锁定目标消费群体的心理需求，力求为以后的商业项目开发打下一个坚固的基础，而此时的商业机会也恰好等于供应与需求之间交集得出的均衡点。?究竟哪种业态是最适合进行招商商场每层楼在哪个位置该摆放哪种商品各类商品之间应预留多大面积商品与商品之间如何分先后引入效果会如何诸如此类的问题，都是必须考虑到严格遵从商业的经营原则与市场规律的。我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等。商业的档次定位除了考虑消费者的需求，还要考虑商圈原有的档次特征，经营者对商圈档次的认可程度，结合这三方面确定商业的档次定位， 熊猫城位于成都CBD核心区，占地42802平方米建筑面积480000平方米是成都市政府结合旧城改造并直接参与投资的最大商业地产项目，被四川省人民政府列入引进外资重点跟综项目中的唯一商业基础项目。是集购物、娱乐、美食、休闲、酒店、商务办公、会议、展览和国际商务居住等多种功能为一体的中国西部最大规模的综合性购物中心。 广东富力地产注资18亿元，控股熊猫城二期20万平方米的商用物业集购物、娱乐、美食、休闲、酒店、商务办公、会议、展览和国际商务居住等多种功能为一体的中国西部最大规模的综合性购物中心。9万平方米。其中北园占地2.7万平方米，建筑面积4.6万平方米，规划停车位400个。根据高标准规划、高起点建设的原则，购物公园的定位是“深圳和全国第一家把商业与休闲、自然与公园、园林与建筑有机巧妙地融合在一起的主题公园”，集购物、休闲、娱乐于一体、汇聚大型超市、精品名牌店、中西餐饮、酒吧、影院、泳池、咖啡厅、儿童游乐场等，是深圳标志性的商业建筑和旅游观光新景区，购物公园是市中心区的重点工程之一。 （2）经营状况 深圳购物公园在规划和建设的时候，周边环境十分冷清，没有消费群体，市中心区还处于起步阶段，周边楼盘都没有建设或入住，人气和商业氛围不浓，如今，深圳CBD已日渐繁华，周边配套已经形成，但购物公园仍然门可罗雀，近200个铺位十室九空，更甚者已沦为违建重灾区，包括众多港人在内的业主损失惨重。使很多商家不愿意在这里做生意。 失败点：前期定位偏离 从定