世联-2013年房地产市场总结和2014年展望-20....ppt

;一、2013年房地产市场总结;;调控政策差别化，未来会更加趋于市场化;从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势;从城市来看，一二线城市领跑;从房价来看，一二线城市上涨压力更大;从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热 ;从开发投资和新开工看，写字楼和商业增速较高;商业泡沫已经显现，写字楼租金也没有跟上;从面积段来看，改善型产品适度增加，大户性占比较低;从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15%;从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁;从开发商来看，行业集中度持续提升;业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少;销售梯队差距进一步拉大;房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健;;经济增长中枢趋势性下移，CPI破3%意味着货币政策将偏紧;11月汇丰PMI略微下降至50.4，经济恢复力度有待观察;波罗的海干散货指数底部涨跌反复，出口弱势复苏;美国10期国债收益率每一轮的上升都意味着全球流动性紧张，都伴随着一次金融危机;美元指数趋势性上涨，美元资产或成避险资金选择，中国在2014年仍会面临资本外流的挑战，这会加剧国内资金偏紧;银行结售汇数据显示持有人民币资产意愿回落;从NDF数据来判断，预计2014年人民币升值1%，支持房价上涨的动能削弱;SHIBOR利率中枢上移，流动性偏紧趋势明显;票据直贴利率整体中枢上移;更能代表全社会融资成本趋势的债券收益率在11月以来有加速的危险，甚至已经出现城投债无法发行融资个案，这将抑制2014年的基建投资和房地产表现;社融总量增速下滑，由于通胀压力和高房价，预计明年上半年货币环境比13年差;人均可支配收入增速下滑，未来有可能影响购房需求;家庭需求将衰退：利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率加速攀升风险凸显，这将抑制市场成交量和价格增速;滞后1.5年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房）;考虑2014年供应增加而需求衰退，在中性的情形下测算，我 们预计销售金额增速为10%，销售面积同比增长5%，房价同 比增长5%，量价增速同比下滑明显，市场将实现软着陆;考虑到当前开发商良好的现金流，以及良好的债务结构优化，我们预计行业抗风险能力显著提升，行业的波动性趋小;