中国地产的调整与转型.ppt

房地产十年一回首 ——政策起主导作用 2009年房地产的超预期表现——三高一低 房价持续9个月走高： 原预计房地产上半年触底，下半年走出低谷。 结果一季度寒冬里的小阳春，二季度艳阳高照全面回暖，三季度盛夏持续接近历史高点，四季度烈日炎炎超速冲刺。 目前约 2/3 城市成交面积上涨，部分重点城市达到年度顶峰 11月监测的29 个城市中，成交面积普遍上涨，涨幅约3.59%；总成交面积环比上涨3.59%； 北京：可售面积继续减少，量价齐升；11 月商品住宅可售面积环比减少3.31%，处于08 年以来最低水平；成交面积环比上涨13.60%，价格环比上涨8.74%，达最高水平。 2009年房地产的超预期表现——三高一低 货币投放量几乎翻一番： 年初预计适度宽松，人民币新增贷款 计划为5万亿 结果完全宽松，人民币新增贷款 接近于10万亿 2007年新增贷款总额3.63万亿，2008年4.45万亿 2009年 1季度4.58万亿，2季度2.79万亿，3季度1.28万亿，10月份2530亿元。 1—10月总计放贷约为8.9万亿元 房地产开发贷款1—10月9119亿元 房地产个人按揭贷款1—10月6163亿元 共计15282亿元，占放贷总量17.17% 2009年房地产的超预期表现——三高一低 2009年土地价格环比增幅持续上升，“地王”、“面粉贵于面包”现象重现。 2009年房地产的超预期表现——三高一低 保障性住房完成率低于预期76.4%： 今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6% 结果截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。由于配套资金不到位和前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划。 2009年房地产资金杠杆率提高 定金及预收款增幅持续增加 （08年4季度-30%，09年3季度100%） 2009年房地产资金杠杆率提高 个人按揭贷款快速增加 （08年4季度-40%，09年3季度190%） 2009年1-9月份40重点城市房地产开发资金来源结构 2009年房地产资金杠杆率提高 2009年1-9月份自筹资金率： 低于15%的有温州、杭州、厦门 低于20%的有北京、南京、广州、苏州、乌鲁木齐、海口 低于25%的有上海、深圳、青岛、三亚等。 如果以自有资金率为35%为基准线，1-9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2.86倍大幅提高到6.67倍，在第四季度量价冲刺的情况下，热点城市年底会逼近10倍。 如果考虑在土地环节上存在的资金杠杆（各种形式的股权基金、分期拿地等），这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。 如果年底房价继续上涨，那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。 如果在强烈的人民币升值预期下热钱大量流入，导致流动性过剩并由此导致资产价格进一步上升，资金杠杆率继续冲高的结果必然形成泡沫。 2010年房地产关注点 政府主导型经济，房地产政策服从于政策导向和投资拉动与消费拉动的转换。2010年还需要房地产继续对经济的承接性支撑，目前的刺激性性政策的退出时间取决于经济的后续稳定，和资产价格上升的压力。 “控制金融杠杆”可能成为经济体系中的首要政策重点 明年流动性充裕的后效应将继续体现在股市、楼市，如果资金仍不能加快流入实体经济，将使资产升值、通胀压力加大，明年的金融政策会在控制资产泡沫和保增长之间选择调整，不排除采用提高准备金、调整房贷政策以控房价等等控制金融性手段。 政府对中低收入住房将加大政策支持力度——预计会出台支持对保障性住房的土地、资金来源、供应方式的政策，政策效果同时将平抑住房中低端市场价格。 2010年房地产关注点 外资推动形成高杠杆率：2010年随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，必将推动资产价格上升，又形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环，房价上升的动力继续存在。 土地政策有调整的必要：2009年信贷扩张的后果之一是大量非主营房地产的国企以购置土地的方式消纳大量贷款，频现国字头地王，此举已经形成了地产企业的国进民退，但限制性政策的出台会在其它产业复苏，替代了房地产之后。在此之前，当前的地王现象是推动未来房价上升的潜在动力。 2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年取决于政策调整的时间表和力度。 2010年房地产急需转型 2010年上半年中国经济会继续保持V型的企稳回升趋势,但结构调整、产能过剩等问题提上日程。 房地产今后的发展面临两个选择 ——继续以往的发展模式，与流动性和通胀预期结伴，明年继续推