世联-2008年11月浅析近期金融政策对房地产的影响-53PPT.ppt

报告框架 从加息通道到降息的转折央行降息——四年来央行首次降息 中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧 雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关金 融市场 、波及中国A股多次走低 雷曼破产·中国A股 波及心理层面加重围观情绪 “雷曼兄弟事件”可能会导致部分外部资金抽离，这会给A股市场本来就有些捉襟见肘的资金面带来更大压力。 中国A股：从6124点到1800点 出台金融与房地产救市政策的两大理由和背景 财政部：购房契税降至1% 最低首付调为20% 核心提示： 财政部10月22日发文，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下住房,契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。 同时，居民首次购房最低首付款比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。 新政后还贷及房产交易测算表 政策1：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。?? 新政后还贷及房产交易测算表 政策2：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 对宏观经济的影响 降息对金融资本市场的影响 各地政府近期出台房地产救市政策 新近出台的地方性房地产政策概览 历次存款准备金率调高开始给楼市成交带来高峰，然后反 弹，存款准备金率调低后成交量持续下跌 4月准备金率由15.5%调至16%，楼市成交量出现高峰 5月准备金率由16%调至16.5%，成交量先涨后降 6月准备金率由16.5%调至17.5%，成交反弹 9月准备金率由17.5%调至16.5%，成交量持续下跌 地产开发商——“降息”利好 这是顺应市场需求、对紧缩性信贷政策的微调。 某地产研究中心认为，这样开发贷款环境相对更为宽松，这对恢复开发商心理以及取得更多贷款都有很大帮助，尽管主要的国有银行并未下调存款准备金利率，但开发商在当前资金链越来越紧的情况下也看到了信贷放松的信号。 已购房者——贷款成本微降增强信心 一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，对于房贷消费者来说，每月减少支出成本是显而易见的，尤其是贷款年限较长的客户。 意向购买人群——难扭转观望氛围, 心理利好的成分居多、对实际销售促进有待时日 而对于那些处于观望中的群体，这次降息也不能扭转大部分的观望态度。 相关人士分析，相对于目前微小的还贷差异，购房者对开发商类似于大甩卖的促销打折更感兴趣。 小结：降息给房地产带来的影响 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的宏观大势调整时期 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1 年左右时间 宏观大势研判 第一、“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征。 第二、受全球能源及原材料价格、人口等因素的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间。 第三、未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。 第四、中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1-2年左右时间。 第五、调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势。 第六、“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具。 附： 惠州秋交会 项目位置 项目紧邻惠州唯一的、最齐全汽车综合市场 开盘情况 当天到访的客户约200余批，当天实际成交约258套。 另外，据了解，10月23日，光辉年代已经开始算价，起价2888元/平方米，均价3200元/平方米。 2008年上半年惠城区实现住宅成交均价4491元/平米，较07年下半年下跌了11.7％，近几年半年度价格首次出现下滑，基本回到了07年上半年时候的水平。这次整体价格的下滑，与开发商集体降价促销有很大关系。08年很多项目都采用了低价入市的销售策略，展开了激烈的“价格战”，或以送装修的形式体现，这场价格风波至今仍未停止。 （2007年11月） （2008年6月） 22.6％ 42% （