大丰市疏港路地块.ppt

大丰市现代物流广场项目商业部分 初步认识及建议 商业地产运营 程奎 一、用地面积：121654平方米 二、用地性质：商业+物流设施用地 三、商业用地容积率不高于2.5、物流用地容积率不低于1.5 总建筑面积约为25万平方米， 其中停车位不少于总建筑面积的10%、 绿化不少于20%， 物业用房不少于4% 建筑比例为1:3:6 二.项目SWOT分析 优势分析 项目地块处于疏港路和东宁路交口，是大丰港必经之路交通便利，车流量较大。 地价相对便宜，开发成本较低，从而可以将商铺售价控制在合理的范围，达到快速销售的目的。 项目周边专业市场较多，给项目提供了大量潜在目标客户，商业在未来发展的空间大 市重点招商引资项目，政府扶持力度大，计划打造一个以服务业为聚集地的专属区域 项目自身需要打造的一个物流广场是本项目的一个基础 项目功能设置建议 本案商业面对客层 城市居民、新兴社区 观光客流 周边院校 周边各商业专业市场客流 业态规划建议 业态规划建议 各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52％：18％：30％ 3. 差异化战略定位三个方向 公寓：以酒店服务、花园品质、商务交流为功能满足的定位： ——主流精英的派对场 商业：以休闲娱乐，时尚潮流，购物消费，主题文化，餐饮美食的定位： ——《五街合一》体验式情景主题商业 写字楼：以商务办公，身份交流，人文智慧为核心功能满足的定位 ——汇聚财智先锋的国际甲级写字楼 本报告逻辑思路导图 项目本体分析 项目开发定位 物业发展建议 附件 市场背景分析 项目客群初判 客户分析 目标客户群介定 卖给谁 ■ 寻找一群人 他们的特点 他们如何界定 锁定他们 寻找一群人 他们的特点 一、主要分布在大丰本地，其次是盐城地区各县市，再次苏沪等地的投资客。 二、主要阶层并非塔尖顶部，而是介于中部偏上白领之间的金领及小私营业主，处在职业生涯发展期和上升期，经济前景和支付能力看好。 三、主要的消费目标并非终极消费，在追求舒适居住的同时，带有强烈的为其将来发展和个人能力提高提供便利条件及事业保值增值的目的。 四、信息取得主要是报刊的经济新闻、时事新闻、专业广告及专业周刊，其次是朋友、家人及同事传达推动（无意识的居多），再次是电子网络及现场媒体。 2. 目标客户群介定 ①、居住增值和投资获益皆有，以前者占主体。 ②、小户型公寓及住宅面对白领一族，首次置业为主。 ③、商业及写字楼面对高级白领、私企业主为主，国企、政府实力派，成功自由职业人士次之。 ④、以具备高学历。 ⑤、类群具有相当的职业、事业危机意识，并积极寻求发展。 ⑥、大多数年龄在25岁－45岁之间。 总之，他们在消费取向上更注重现代化时尚化国际化； 对消费品的要求更高，注重其美观、性能好、实用、投资增值保值、服务的专业化等。 本报告逻辑思路导图 项目本体分析 项目开发定位 物业发展建议 附件 市场背景分析 项目客群初判 战略定位 市场定位 功能定位 产品定位 形象定位诠释 最适合的最具竞争力 项目三大核心竞争力组合 产品——立方体 商业——嘉年华 功能——城市综合体 优势组合 商业：《五街合一》全新商业业态组合，集“潮流、时尚、娱乐、休闲、购物”的五合一体验式PARTY生活MALL。 功能：《五行合一》 城市生活综合体①酒店式公寓②写字楼③主题体验式shoppingmall④高档公寓⑤假日休闲公园。 产品：《立方空间体》 ①、漫游式商街体系，内廊式坡形走道，可引导行走者由一个入口经内廊坡道上行至二层品牌店，再经空中小街进入另一个楼座的商业区。 ②、45㎡-95㎡的BOX国际公寓，赠送超大空间。 根据前期调研结果和功能配置基本原则，结合天津市与项目的区 域发展定位，拟定地区功能配置为； 核心功能 : 即城北商圈区位功能资源的创新整和,如商业、居住、旅游、 交通功能，其所需的商业配套设施为购物中心、商业街、专 业市场、高尚居住区、交通设施、酒店等。 相关功能：是为实现项目的核心功能所衍生出来的，直接为核心功能服 务的有关功能，如商业服务、金融服务、咨询服务等。 强化功能：是为了补充、丰富和强化核心功能，并形成地区产业多样化 而需要的其他功能，如休闲娱乐、文化体育等功能，其配套 设施为夜总会、美容SPA、影剧院、休闲咖啡、文化艺术中 心、图书城、展览馆、